Инструкция

Прежде всего нужно определить рыночную стоимость одного квадратного метра аналогичной площади, сдаваемой в наем. Общая сумма арендной платы рассчитывается умножением количества сдаваемых метров на цену за 1 кв.м. Купив газеты объявлений или посетив риелторских агентств, посмотрите средние цены за метр на , расположенные вашего и похожие по другим признакам (год постройки, состояние, коммуникации и т.д.). Это будет цена, от которой далее можно отталкиваться.

Кроме того, прежде чем рассчитать арендную плату окончательно и утвердить ее с арендатором, следует определиться с коммунальными платежами за пользование помещением. На практике применяются два подхода к этому вопросу, каждый из которых имеет право на существование. Коммунальные платежи либо включаются в сумму аренды, и платятся собственником помещения, либо добавляются «сверху» к сумме арендной платы, и обязанность по их уплате возлагается на арендатора. Если вы готовы пойти на небольшие уступки, включив коммунальные платежи в сумму аренды, то, возможно, есть смысл несколько поднять стоимость одного квадратного метра. Впрочем, в этом случае также нужно ориентироваться на рыночные цифры.

Ставка арендной платы – это рыночная расчетная ставка за использование специализированных объектов недвижимости, за которую эти объекты были бы сданы в аренду. Определяя величину рыночной ставки и проводя расчет арендной платы, учитывайте основные особенности, которые связаны со спецификой того или иного объекта.

Инструкция

Установите количественные и качественные объекта, оценку арендной которого вы проводите. Соберите детальную информацию об оцениваемой недвижимости посредством визуального осмотра . Кроме того, проанализируйте информацию, которую предоставил вам заказчик. Для анализа объекта оцените следующие параметры:

Месторасположение объекта оценки;

Информация касательного текущего использования объекта;

Различные обременения и имущественные права, которые связаны с объектом;

Физические характеристики недвижимости.

Далее проанализируйте нынешнее состояние рынка и других факторов, которые извне влияют на размер арендной платы. На этом шаге соберите всю информацию о ценообразующих факторах, которые влияют на уровень рыночной стоимости объекта. Данные соберите по таким направлениям:

Социально-экономическое положение в районе, где расположен объект;

Макроэкономические факторы;

Ситуация в соответствующем секторе рынка и закономерности ее развития.

Проанализируйте, каким образом может быть организовано наиболее эффективное использование оцениваемого объекта недвижимости. Сделайте вывод о самом эффективном варианте использования объекта оценки, на основании собранной вами информации и учитывая все существующие и специфику самого объекта оценки. Также учтите типичные методы использования подобных объектов недвижимости.

Примените различные подходы к оценке уровня арендной платы. На этом рассмотрите применения трех стандартных подходов к оценке: доходного, затратного и сравнительного. Выберите наиболее приемлемый подход (или несколько из них) и произведите арендной платы согласно выбранному методу.

Видео по теме

Мощность , потребляемую тем или иным электрическим прибором, измеряют ваттметром. Но он есть далеко не у каждого домашнего мастера. При его отсутствии можно измерить другие параметры цепи, в которую включен потребитель, а затем на основании этих данных рассчитать потребляемую им мощность.

Вам понадобится

• Один или два мультиметра
• Электросчетчик
• Выключатель

Инструкция

В большинстве случаев, у домашнего мастера имеется только один мультиметр, который можно переключать по очереди то в режим измерения тока, то в режим измерения напряжения. В этом случае, вначале переключите его в режим измерения напряжения, выбрав предел и род тока. Подключив мультиметр параллельно обесточенному потребителю (если он постоянным током - соблюдая полярность), включите его питание, после чего, измерив напряжение на нем, запомните либо запишите результат. Отключите питание нагрузки.

Переключите мультиметр в режим измерения силы тока, также правильно выбрав предел и род тока. Подключите его последовательно с потребителем (при его постоянным током - также соблюдая полярность). Если пусковой ток нагрузки значительно превышает рабочий, зашунтируйте мультиметр выключателем и замкните его.Включите питание нагрузки. Если мультиметр зашунтирован выключателем, после выхода потребителя на рабочий режим разомкните его. Прочитайте результат, после чего также запомните либо запишите его. Отключите питание нагрузки.

Если у вас два мультиметра, включив их соответствующим образом, можно измерить напряжение на нагрузке и потребляемый ей ток одновременно. При этом, работая с потребителем, пусковой ток которого значительно превышает рабочий, также не забывайте шунтировать мультиметр, играющий роль амперметра, выключателем, размыкая его лишь после выхода нагрузки на рабочий режим.

4532

Что такое арендная плата?

Таким образом, арендная плата – это совокупность выплат за факт владения имуществом, выраженная в денежной или натуральной форме и перечисляемая ежемесячно либо за другие промежутки времени. Арендная плата не обязательно должна иметь рыночный механизм формирования: во главу угла поставлены договоренности, достигнутые между собственником и арендатором. На время установления аренды съемщик фактически владеет (но не является собственником и не может распоряжаться) имуществом, используя его по назначению и несет ответственность за его сохранность.

Арендная плата может устанавливаться за любое движимое и недвижимое имущество, в частности за:

• Квартиры и прочую жилплощадь (вся 35 глава ГК РФ).
• Транспорт и иную технику, прокат (установлен ).
• Земельные участки ().
• Финансовые активы (лизинг).
• Предприятия и строения.

Виды арендной платы

Исчисление арендной платы может устанавливаться в рамках договора, а также в рамках методик, предопределенных законом:

• Периодических или единоразовых платежей , вносимых до истечения срока аренды. Платежи могут быть фиксированными или плавающими, что зависит от объема дополнительных услуг, потраченных в ходе . Данный вид является наиболее применимым.
• Встречной аренды , выраженной в натуральном виде. Возможен вариант, при котором осуществляется передача в собственность вещи, то есть происходит натуральная оплата. Стороны определяют гарантированный срок, служащий необходимой компенсацией за передаваемую вещь. Срок аренды с подобной платой определен длительностью встречной аренды.
• Дохода от ведения предпринимательской деятельности , осуществляемой в арендуемом объекте. В данном случае устанавливается процентная ставка, применяемая как до , так и после. На практике данный вид арендной платы значительно уступает фиксированным платежам, поскольку вносит неопределенность и риск обмана для арендодателя. Лицо, выступающее нанимателем, информирует о доходах, а собственник предоставляет отчет об арендной плате .
• Вложений во внешний вид и коммуникации арендуемого объекта . Часто смешивается с фиксированными платежами, позволяя не только получать деньги с арендованного имущества, но и восстановить качественные признаки жилья, автотранспорта.
• Прочие блага и услуги, предоставляемые арендатором собственнику. В частности, арендатор может предоставлять предпринимательские услуги, которые в иных случаях предоставляются только на коммерческой основе.

Постановление Высшего арбитражного суда №3484/07 допускает смешение вышеуказанных видов аренды в любых пропорциях, установленных относительно определенной рыночной стоимости аренды. В случае, если арендная плата установлена в денежном виде, в рамках договора прямо указывается размер арендной платы.

Определение размера арендной платы

Размер оплаты тесно взаимосвязан с видом арендной платы, который определен в договоре. Если арендная плата составляет определенную пропорцию, лицо, нанимающее помещение, обязано предоставлять документы, на основании которых будет произведен расчет арендной платы по оговоренной формуле. В частности, применимы справки из налоговой инспекции или приходно-кассовые ордера.

Фиксированная выплата , в том числе выплаченная единовременно, определяется условиями договора, что запрещает проводить повышение арендной платы в одностороннем порядке. Поскольку является добровольным, законодатель предполагает, что стороны в силах самостоятельно определить ценность владения имуществом, опираясь на рыночные показатели. При этом арендатор обязуется вносить плату регулярно на основании статьи 614 ГК РФ. Данный пункт определяет важнейшую обязанность, нарушение которой может стать причиной пересмотра соглашения.

Порядок выплаты арендной платы

Арендная плата не может быть выплачена, если имущество не передано в пользование . В ином случае порядок выплаты выглядит следующим образом:

1. Лица, планирующие заключить арендное соглашение, совместно (либо собственник единолично) определяют стоимость соглашения.
2. Происходит заключение договора по образцу, в рамках которого обозначается срок действия соглашения. По общему правилу указывается один год . В документ также вносят порядок внесения выплат и ответственность, дополняющую нормы ГК РФ.
3. Имущество передается во владение арендатору по акту приемки-передачи. Документ должен содержать состояние предмета сделки, а также пометки, которые может вносить принимающая сторона.
4. Оплата производится на расчетный счет организации-арендодателя, указанный в договоре, либо передается лично в рамках квитанции, акта или иного приходного документа. Арендные платежи, не зафиксированные документально, не могут считаться погашенными.
5. Если в качестве оплаты передается имущество или единовременная выплата, а в рамках договора не указаны сроки передачи, арендатор обязан предоставить их в течение 30 дней с момента получения доступа к объекту .
6. По окончании периода аренды, текущий арендатор имеет приоритетное право продления аренды. При этом цена аренды для него не может превышать предложение данного объекта на открытом рынке. Арендатор может направить письмо о снижении арендной платы, если к тому располагает ситуация на рынке.
7. Все платежи с момента внесения становятся собственностью , кроме случаев, когда в договоре установлена встречная аренда. Таким образом, арендатор не имеет права распоряжаться средствами, имуществом, положенным арендатору по договору.

Досрочная выплата аренды

Гражданское законодательство также определяет, что в ситуациях, когда обстоятельства не зависят от воли арендатора или арендодателя, возможна досрочная выплата аренды. Досрочная выплата не всегда означает . В частности, если арендатор регулярно нарушает условия соглашения, портит имущество, арендодатель может истребовать платеж за два периода (как правило равных месяцу), установленных в договоре.

Право на досрочную выплату аренды в пользу собственника может быть использовано, если нарушение сроков составляет менее одного месяца . Более того, арендодатель может требовать внесение платежа не более чем за один месяц вперед , что фактически означает предоплату. В случае судебного рассмотрения, если имущество собственника испорчено в результате действий арендатора и данное требование изложено в заявлении, суд также может принудить к досрочной выплате аренды.

Также досрочная выплата не может перекрывать срока окончания аренды, даже если стороны, руководствуясь , решили продлить сроки аренды.

Наиболее популярные вопросы и ответы по арендной плате

Заключение

Арендная плата является эффективным инструментом поощрения собственников, самостоятельно не использующих предмет своих прав. Установление арендной платы может происходить в одностороннем порядке или по договоренности между лицами. Передача имущества иным лицам за плату детально рассмотрена в ГК РФ, ЗК РФ, а также отдельных федеральных законах, устанавливающих:

• Взаимные обязательства по передаче имущества, средств и соблюдению сроков между арендатором и арендодателем.
• Необходимость своевременной оплаты арендных платежей.
• Различные формы выплат, ограничивающиеся лишь условиями соглашения.
• Возможность получения выплат досрочно, если к тому располагают обстоятельства.

Оценку стоимости аренды выполняют, чтобы определить размер выплаты за указанный в арендном договоре срок. Ставка арендной платы ограничена следующими показателями:

• рентабельность вложенного в объект капитала. Для арендодателя ставка должна превышать среднюю норму доходности;
• выплаты по кредиту на покупку аналогичной недвижимости. Ставка не превышает стоимости такого займа.

В заданных пределах при проведении независимой экспертизы рассчитывают рыночную стоимость аренды. Это - средняя цена найма конкретной недвижимости , по которой она с наибольшей вероятностью моет быть арендована. Ее рассчитывают с учетом следующих условий:

• заключающие договор стороны имеют полную информацию о характеристиках и состоянии объекта. Соглашение заключается добровольно;
• для поиска арендатора выделен достаточный срок;
• для даты, на которую выполняют оценку, действуют нормальные условия и типичная динамика арендных ставок;
• оценка не учитывает нетипичные предложения на рынке аренды для аналогичных объектов (слишком дорогие или дешевые).

Цены на определение стоимости аренды (ставки арендной платы)

Зачем нужна оценка арендной ставки?

Коммерческие организации предпочитают не покупать, а брать в аренду торговые и производственные площади, склады или офисы. Связанные с этим затраты учитывают при формировании бюджета. Если они возрастают, издержки для организации увеличиваются, ее работа становится менее стабильной.

Независимая экспертиза арендной ставки устанавливает точную и объективную цену найма конкретного помещения. Результаты оценки помогают сторонам найти справедливые и выгодные условия аренды.

Если в роли арендодателя выступает федеральное государственное унитарное предприятие, определение стоимости аренды необходимо для сдачи объектов недвижимости внаем. Это требование установлено ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Оно распространяется на здания, помещения, земельные участки и другие объекты, находящиеся в государственной собственности.

Сроки проведения оценки арендной ставки

«Инвест Консалтинг» (г. Москва) проводит независимую экспертизу за срок от 3 рабочих дней. Срок может быть увеличен или сокращен в зависимости от конкретных условий (объем предоставленной документации, вид недвижимости и т.п.). Мы гарантируем достоверное и объективное определение арендных ставок.

Совет! Для большей адекватности результатов старайтесь указывать реальные параметры. Например, действительно ли от квартиры до метро 7 минут спокойной ходьбы, или скорее там все 10-15 минут? Действительно ли в квартире сделан евроремонт или она просто в хорошем состоянии?

Сколько стоит аренда квартиры в Москве, Московской области, или как работает онлайн оценка аренды недвижимости?

Немало людей вынуждены снимать жилье прежде чем у них появится возможность купить квартиру. Поэтому снять квартиру, комнату, коттедж или дачу гораздо более доступный вариант, нежели покупка этой недвижимости. Более того, аренда квартиры в Москве или Подмосковье оптимальный вариант для большинства людей, приезжающих в столицу учиться или работать. С другой стороны, всегда есть граждане, которые вкладывают в покупку недвижимости свои сбережения с целью получения хоть и невысокого, но стабильного и постоянного дохода от аренды. И чем больше людей, намеренных сдать квартиру или дом, или же напротив, снять жилье, тем более актуальным становится вопрос о том, сколько стоит аренда жилья в Москве и Московской области.

Сервис «Оценка стоимости аренды квартир в режиме on line » от аналитического центра IRN . RU является простым и удобным способом узнать примерную величину ставки аренды квартиры в Москве с помощью всего одного нажатия клавиши! Этот сервис служит дополнением к калькулятору « » и позволяет сравнить целесообразность аренды недвижимости с вариантом ее покупки.

Оценка стоимости аренды производится для среднестатистической квартиры с указанными параметрами. Однако следует понимать, что арендные ставки отдельных квартир даже в большей степени, чем цены купли-продажи могут зависеть от дополнительных параметров, трудно формализуемых при автоматической оценке. К ним могут относиться внутреннее состояние и обстановка квартиры, состояние подъезда, контингент соседей. Также при съеме или сдаче жилья в аренду немалую роль играют взаимоотношения хозяина квартиры и арендатора, существование между ними родственных, дружеских или доверительных отношений, документальное оформление сделки аренды или отсутствие такового, длительность проживания арендатора, его затраты на поддержание квартиры в нормальном состоянии и многое другое. По этим причинам немало недвижимости и квартир в Москве снимается или сдается не по рыночным ставкам, что может приводить к расхождениям с расчетами калькулятора.

Погрешность работы сервиса оценки аренды квартир также может увеличиваться для дорогих элитных квартир, жилья в центре города, нетиповых квартир, квартир с евроремонтом и других нестандартных вариантов. Довольно «капризными» для автоматической оценки оказываются и представители другой крайности - небольшие однокомнатные квартиры и квартиры-студии, так как стоимость аренды однокомнатной квартиры относительно небольшой площади может заметно выбиваться из характерного уровня цен для своего класса жилья. Однако, несмотря на эти детали, калькулятор оценки стоимости аренды жилья, разработанный аналитическим центром сайт, может помочь сориентироваться в текущем уровне арендных ставок и выбрать оптимальные варианты среди множества объявлений «сдам квартиру» или «сниму жилье».

Ограничение ответственности

Просьба с пониманием отнестись к тому, что ни администрация портала «Индикаторы рынка недвижимости» сайт», ни кто-либо другой не может нести какую-либо ответственность за принятые Вами решения или совершенные Вами действия, независимо от того, были ли они основаны на информации портала сайт, на его рекомендациях и пожеланиях или на любой другой информации.

Размер арендной платы – существенное условие договора, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон.

Размер арендной платы зависит от следующих показателей: места расположения здания (центр или окраина); технического состояния здания (степень износа, строительный материал, из которого построено здание; назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т.д.); принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры; степени обустройства (лифт и т.п.); пригодности здания для коммерческой эксплуатации; вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал); фактической площади здания. Данный перечень не является исчерпывающим. Общий размер арендной платы за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания. Плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, договором или законом может быть предусмотрена раздельная плата за землю и аренду здания или сооружения.

В предусмотренных законом случаях (например, в случаях аренды государственного имущества) применяется нормативный способ расчета ставок арендной платы, устанавливаемый или регулируемый уполномоченными на то государственными органами. Обычно ставка арендной платы устанавливается за единицу площади арендованного здания – 1 квадратный метр. Стороны могут отдать предпочтение и иным показателям. Если аренда здания носит долгосрочный характер, то как правило применяется годовая ставка.

С 01 апреля 2002 года, Постановлением Правительства Москвы от 26.02.2002г. № 150-ПП «О порядке расчета ставок арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в государственной собственности города Москвы», в Москве установлена минимальная ставка годовой арендной платы за 1 кв.м. общей нежилой площади в размере 490 рублей, а базовый размер стоимости строительства 1 кв.м. нежилой площади при расчете арендной платы в размере 13.300 рублей.

Существует методика расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, которая регулируется Приложением № 3 к Постановлению Правительства Москвы от 22.01.2002г. № 68-ПП. Рассчитанная в соответствии с данной методикой величина арендной платы не включает стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг. Величина арендной платы имеет две составляющие, рассчитываемые отдельно:

Затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника на содержание объекта аренды (исключая эксплуатационные расходы), возмещаемые арендатором;

Доходная часть, равная доходу собственника от сдачи объекта в аренду.

Арендная плата рассчитывается индивидуально для каждого объекта аренды без прямого учета вида деятельности арендатора. Формула расчета арендной платы имеет вид:

АПЛ = Азатр + Адох = (ОТ + НКЛР + СТР) + (ОЦ S Кд Ккор) ,

АПЛ – годовая величина арендной платы;

Азатр – затратная составляющая арендной платы;

Адох – доходная составляющая арендной платы;

ОТ – отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизацию и исчисляемые в размере не менее 2% от инвентаризационной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года).

Величина ОТ определяется по формуле: ОТ = Синв Кот

Синв – инвентаризационная стоимость арендуемой площади по данным Московского городского бюро технической инвентаризации (в ценах текущего года);

Кот – коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы на текущий год в пределах от 0,02 до 0,05

НКЛР – величина накладных расходов, состоящая из стоимости затрат собственника на оформление объекта для сдачи его в аренду (в ценах текущего года);

СТР – величина страхового взноса за арендуемый объект (в ценах текущего года);

ОЦ – оценка рыночной стоимости 1 кв.м. арендуемого объекта;

S – площадь арендуемого объекта;

Кд – коэффициент доходности 1 кв.м. аренды объекта, устанавливаемый нормативным актом города Москвы на текущий год;

Ккор – корректирующий коэффициент, отражающий степень прав арендатора в отношении арендуемого имущества.

Величина Арендной платы АПЛ изменяется ежегодно в зависимости от изменений показателей всех составляющих формул расчета арендной платы. Изменения показателей зависит, в частности, от уровня инфляции (величины дефлятора), закладываемого в очередной годовой бюджет г.Москвы.