- Можно ли привлечь к ответственности учредителя доверительного управления?
- Может ли лицо, которому закон запрещает участвовать в коммерческих организациях, передать долю в ООО в доверительное управление?
- Суд общей юрисдикции оставил иск без рассмотрения, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок. Апелляция удовлетворила частную жалобу из-за процессуальных нарушений. Что будет с делом?
- Один участник ООО передал второму участнику долю в доверительное управление. Как внести в ЕГРЮЛ сведения об этом?
- Можно ли обжаловать «отказное определение» в порядке надзора?
Вопрос
В договоре аренды имущества предусмотрено право Арендатора на заключение договоров субаренды. Сейчас Арендодатель намерен лишить Арендатора этого права, подписав с Арендатором соответствующее Изменение к договору аренды. Как Арендатору правильно расторгнуть (прекратить) ранее заключенные договоры субаренды?
Ответ
к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если только иное не установлено законом ( ГК РФ).
В Вашем случае возможны 2 варианта:
1. Если субарендатор согласен на досрочное расторжение договора, то составляется . Если не согласен, необходимо смотреть на условия договора.
<…>
«Если арендатор согласен на досрочное расторжение договора без какого-либо конфликта, то юристу арендодателя остается лишь подготовить к подписанию .
Однако чаще арендодатель сталкивается с нежеланием арендатора досрочно прекращать договорные отношения. В этих случаях арендатор также может преследовать различные цели: выиграть время на поиск нового помещения, либо добиться досрочного расторжения договора на более выгодных для себя условиях, либо же отстоять свое право пользоваться помещением до конца срока аренды.
Оптимальное для арендодателя решение вопроса о расторжении договора зависит от двух обстоятельств:
Досрочное расторжение договора аренды в судебном порядке
Арендодатель имеет право обратиться в суд с требованием расторгнуть договор аренды в следующих случаях:
- от того, какие механизмы для досрочного расторжения договора были заложены при составлении самого договора аренды;
- от того, на какие именно обстоятельства будет ссылаться арендодатель в своем требовании о досрочном расторжении договора аренды.
1. Расторжение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств
Расторжение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств возможно только в судебном порядке и при соблюдении условий, предусмотренных Гражданского кодекса РФ. Существенность изменения обстоятельств в каждом конкретном случае будет оцениваться судом. В связи с этим использование указанного механизма для арендодателя крайне затруднительно.
Чаще всего суды не признают существенными (и достаточными для расторжения договора в одностороннем порядке) те обстоятельства, на которые ссылаются арендодатели.
<…>
2. Расторжение договора аренды в связи с существенным нарушением арендатором условий договора
Существенные нарушения договора аренды дают право на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке путем обращения в суд с соответствующим иском. Этим они отличаются от несущественных нарушений, которые право на расторжение договора не предоставляют.
Все возможные существенные нарушения арендатором условий договора аренды можно разделить на две группы.
1. Существенные нарушения условий договора аренды, указанные в Гражданского кодекса РФ:
- использование недвижимого имущества с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- существенное ухудшение имущества;
- невнесение арендной платы в установленный договором срок более двух раз;
- невыполнение арендатором обязанности по проведению капительного ремонта недвижимого имущества, когда такая обязанность возложена на него законом или договором.
2. Существенные нарушения условий договора аренды, указанные в самом договоре.
В договоре могут быть прописаны в качестве существенных любые нарушения договорных условий, не указанные в Гражданского кодекса РФ ().
<…>
Также в договоре могут быть конкретизированы или уточнены сами положения Гражданского кодекса РФ.
Пример конкретизации в договоре положений статьи 619 Гражданского кодекса РФ
«Существенным нарушением договора будет считаться просрочка внесения арендных платежей на пять или более банковских дней».
Указанная формулировка будет являться способом уточнения существенного нарушения договора, предусмотренного в статьи 619 Гражданского кодекса РФ.
Отдельные нарушения арендатором условий договора могут быть признаны судом существенными, даже если в самом договоре они не названы таковыми. В частности, это относится к случаям нецелевого использования сдаваемого в аренду помещения. Скажем, если по условиям договора помещение сдается под офис, а фактически арендатор использует его для других целей (производство, склад и пр.).
<…>
3. Расторжение договора аренды в связи с иными обстоятельствами, указанными в договоре
В договоре можно указать основания для досрочного расторжения договора, которые не будут связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Этот вывод следует из информационного письма № 66. В частности, такими основаниями могут служить увеличение численности работников арендодателя или реорганизация арендодателя путем присоединения к иной компании. При согласовании условий договора арендодатель может включить подобные пункты в договор аренды, чтобы обеспечить себе возможность досрочного расторжения договора при наступлении определенных обстоятельств.
<…>
Досрочное расторжение договора аренды во внесудебном порядке
Пример условия договора, наделяющего правом на отказ от договора во внесудебном порядке каждую из сторон
«Любая из сторон в соответствии с статьи 450.1 имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением другой стороны в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней».
В этом случае арендодатель также будет нести риск того, что его контрагент в любое время может отказаться от договора, а арендодателю в срочном порядке придется искать клиента на освободившееся недвижимое имущество. Поэтому при согласовании текста договора необходимо взвесить все риски, связанные с возможным включением в договор подобных условий.
Право на односторонний отказ от исполнения договора может быть предусмотрено законом или договором.
В законе такое право установлено только для . Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. В законе или в договоре может быть предусмотрен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Такие правила установлены в статьи 610 Гражданского кодекса РФ. Как разъяснил Пленум ВАС РФ, данное правило сформулировано императивно и не может быть изменено по соглашению сторон. Это означает, что стороны договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, который заключен на неопределенный срок. Дело в том, что в противном случае передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер, а это противоречит сути договора аренды. Такие разъяснения содержатся в пункта 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах».
131.78474 (11,17)
В каких случаях договор аренды считается заключенным на неопределенный срок
Договор аренды считается бессрочным (заключенным на неопределенный срок) в следующих случаях.
1. В договоре не указан срок аренды.
2. В договоре срок аренды определен путем указания на событие, зависящее от воли сторон.
<…>
Право арендодателя отказаться от исполнения обязательства может быть прописано в самом договоре. Право на односторонний отказ от договора может быть:
- безусловным - то есть право на отказ от договора может быть реализовано в любое время;
- условным - то есть право на отказ от договора может быть реализовано только при наступлении определенных обстоятельств».
«Реализация права субарендатора на заключение договора аренды с арендодателем после прекращения договора с арендатором
При досрочном прекращении договора аренды субарендатор имеет право на заключение договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях прекращенного договора аренды (). Это означает, что при досрочном расторжении договора аренды субарендатор может потребовать от арендодателя заключить с ним договор аренды на тот же объект, которым он пользовался по договору субаренды. При этом основание досрочного расторжения договора аренды тут значения не имеет.
Для реализации субарендатором своего преимущественного права на заключение договора аренды необходимо соблюдение следующих условий:
- арендатор заключил с субарендатором договор субаренды на определенный срок;
- договор аренды был прекращен досрочно;
- срок договора субаренды к моменту расторжения договора аренды еще не истек.
Пример из практики: суд отказал субарендатору в иске о понуждении заключить договор аренды, поскольку преимущественное право на заключение договора аренды не возникает в случае, если договор субаренды был заключен на неопределенный срок
По одному из дел суд кассационной инстанции указал, что по смыслу Гражданского кодекса РФ право субарендатора на преимущественное заключение с ним самостоятельного договора аренды может быть реализовано только в том случае, если на момент расторжения основного договора аренды срок действия договора субаренды еще не истек, и только в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Поскольку истец использовал земельный участок на основании договора субаренды, продленного на неопределенный срок и прекратившего свое действие одновременно с основным договором аренды, а не на основании договора субаренды со сроком действия, окончившимся позднее, чем дата прекращения основного договора, то в этом случае у истца такого преимущественного права не возникло ().
Нужно иметь в виду, что договор аренды с субарендатором будет заключен на условиях прекращенного договора аренды, в котором могли быть условия, которые в настоящий момент не отвечают интересам арендодателя. Ведь арендодатель в этом случае связан условиями предыдущего договора аренды и не вправе, например, увеличить размер арендной платы. Для минимизации риска заключения договоров с субарендаторами можно порекомендовать арендодателю давать согласие на заключение договоров субаренды на непродолжительные периоды времени (например, на полгода или 11 месяцев). По истечении этого срока арендатору придется вновь обращаться с запросом к арендодателю для заключения договора аренды с субарендатором. И в случае досрочного расторжения договора аренды субарендатор сможет лишь потребовать заключить с ним договор аренды на непродолжительный период, в течение которого действовал бы договор субаренды.
Также можно установить в договоре возможность арендодателя в одностороннем порядке . В этом случае после заключения договора аренды с бывшим субарендатором арендодатель будет вправе отказаться от исполнения этого договора.
Кроме того, арендодателю не следует забывать о том, что выражение согласия на субаренду - это право, а не обязанность. Следовательно, реализация или отказ от реализации этого права всегда осуществляется по усмотрению самого арендодателя».
Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Текущая редакция ст. 618 ГК РФ с комментариями и дополнениями на 2018 год
1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.
Комментарий к статье 618 ГК РФ
1. Судьба договора субаренды, как правило, следует судьбе договора аренды.
В случае прекращения действия договора аренды действие договора субаренды также прекращается, однако субарендатор имеет право на заключение с ним нового договора аренды в отношении того имущества, которым он пользовался на основании договора субаренды. Предоставление ему такого права является своего рода гарантией реализации его прав, как субарендатора. Аналогичной гарантией является и требование о заключении с субарендатором договора аренды на тех условиях, на которых с прежним арендатором был заключен договор аренды. При этом срок, на который он может заключить договор аренды, равен сроку, оставшемуся после прекращения действия договора аренды, как если данный договор не прекратил свое действие.
Следует судьбе договора аренды также судьба договора субаренды, если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, будет признан ничтожным.
2. Судебная практика:
- определение ВАС РФ от 10.06.2011 N ВАС-4381/11;
- постановление Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 N 4381/11;
- постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.07.2009 по делу N А43-23564/2008-12-675;
- постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.04.2007 по делу N А38-1271-10/156-2006.
Постановление ФАС Московского округа от 17.02.2012 N Ф05-14/12 по делу N А40-30575/2011;
- постановление ФАС Московского округа от 28.11.2011 N Ф05-11440/11 по делу N А40-152208/2010;
- постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2013 N 12АП-6072/13;
- постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2014 N 12АП-6837/14;
- постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2013 N 09АП-32838/13;
- постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2013 N 15АП-2188/13.
Консультации и комментарии юристов по ст 618 ГК РФ
Если у вас остались вопросы по статье 618 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.
Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.
Судьба договора субаренды в случае досрочного прекращения договора аренды определяется содержанием последнего. При отсутствии в нем каких-либо условий относительно действия договора субаренды досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).
Однако указанная норма является диспозитивной и допускает возможность включения в договор аренды положений, отличных от предусмотренного в ней правила. Так, если арендодатель заинтересован в продолжении использования объекта аренды субарендатором, то в его интересах согласовать условие, по которому досрочное прекращение договора аренды не влечет за собой прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. В этом случае арендодатель по прекращенному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды. Последний в данной ситуации фактически превращается в договор аренды. Заключать новый договор не потребуется.
———————————
Пример формулировки условия:
«В случае досрочного прекращения договора аренды договор субаренды не прекращается, арендодатель по настоящему договору становится арендодателем по договору субаренды.
Арендатор обязан письменно уведомить об этом субарендатора в течение ____________ дней с момента прекращения договора аренды. В уведомлении должны быть указаны реквизиты арендодателя, необходимые для перечисления арендой платы, которая должна перечисляться арендодателю со дня расторжения договора аренды».
———————————
Аналогичное условие может быть согласовано и в договоре субаренды. В случае согласия арендодателя с таким условием (выраженным, например, путем проставления соответствующей оговорки на экземплярах договоров субаренды) при досрочном прекращении договора аренды субарендатор станет арендатором по договору. Заключать новый договор между арендодателем и субарендатором не потребуется. Арендодатель не вправе будет требовать от субарендатора возврата имущества (Постановление ФАС Поволжского округа от 30.08.2011 по делу N А12-17446/2010 (Определением ВАС РФ от 24.10.2011 N ВАС-13588/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).
Если условие о сохранении договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды не согласовано
В этом случае досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).
Основания прекращения договора аренды не имеют значения: договор субаренды прекратится в любом случае.
Вместе с тем согласно п. 1 ст. 618 ГК РФ субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды находившегося в его пользовании имущества в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Таким образом, субарендатор может продолжить пользоваться арендованным имуществом, заключив договор аренды с арендодателем по досрочно прекращенному договору аренды.
Положения п. 1 ст. 618 ГК РФ ограничивают срок действия договора аренды, на заключение которого имеет право субарендатор, пределами оставшегося срока субаренды. Если последний не определен (в частности, при возобновлении договора на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ), субарендатор не обладает правом на заключение договора с арендодателем в порядке п. 1 ст. 618 ГК РФ.
Порядок реализации права субарендатора на заключение с ним договора аренды в соответствии с п. 1 ст. 618 ГК РФ
Положениями Гражданского кодекса РФ об аренде не предусмотрен порядок реализации субарендатором установленного в соответствии с п. 1 ст. 618 ГК РФ права на заключение с ним договора аренды.
Судебная практика исходит из того, что указанная норма не предусматривает обязанности арендодателя извещать субарендатора о прекращении договора аренды, а также предлагать ему заключить договор аренды.
Это означает, что субарендатору в случае прекращения договора субаренды в связи с досрочным прекращением договора аренды для реализации предусмотренного в п. 1 ст. 618 ГК РФ права необходимо выразить намерение о заключении с арендодателем договора аренды. Например, он может направить арендодателю соответствующее письмо.
Стороны договора субаренды, руководствуясь принципом свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ), вправе согласовать действия, способствующие реализации субарендатором права на заключение с ним договора аренды. Так, в интересах субарендатора предусмотреть в договоре обязанность арендодателя (арендатора по договору аренды) в случае досрочного прекращения договора аренды незамедлительно уведомить об этом субарендатора.
———————————
Пример формулировки условия:
«В случае досрочного прекращения договора аренды арендатор обязан незамедлительно письменно уведомить об этом субарендатора».
———————————
Если арендодатель уклоняется от заключения договора аренды, субарендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора (Определение ВАС РФ от 18.01.2013 N ВАС-17908/12). Однако нужно учитывать, что такая возможность существует не всегда. Например, арендодателя нельзя понудить заключить договор в следующих случаях:
— имущество находится в залоге и залоговый кредитор отказывается передавать его в аренду (Определение ВАС РФ от 23.01.2014 N ВАС-19555/13);
— собственник принимает решение о сносе здания, в котором находятся арендованные помещения (Определение ВАС РФ от 07.12.2009 N 15395/09).