Обобщение практики рассмотрения споров, связанных с заключением,
изменением, расторжением и исполнением договоров аренды
(утв. решением Арбитражного суда г. Москвы от 27 апреля 1998 г.)

Рассмотрение споров, связанных с признанием договоров аренды
недействительными

3.1. При применении статьи 168 ГК РФ, устанавливающей, что сделка, не соответствующая закону или иным правовым актам, ничтожна, суд должен проверить соответствует ли правовой акт, на который ссылается сторона в обоснование своих требований, статье 3 ГК РФ.
Москомимущество обратился с иском к Акционерному обществу закрытого типа (АОЗТ) "Совтрансавто" о признании договора недействительным и выселении ответчика, считая, что договор аренды заключен с нарушением порядка, установленного постановлением Правительства г. Москвы N 868 от 16.09.93 "О порядке управления недвижимостью (зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями) в Москве".
Иск был удовлетворен.
При этом суд сослался на то, что при заключении оспариваемого договора аренды был нарушен порядок передачи в аренду нежилых помещений, установленный постановлением Правительства Москвы от 16.09.93 N 868, в соответствии с которым передача помещений в аренду осуществляется на основании конкурса, аукциона или распоряжения Мэра г. Москвы, постановления Правительства Москвы, распоряжения Москомимущества.
Отменяя судебные акты, кассационная инстанция указала, что в соответствии со статьей 3 ГК РФ акты субъектов Российской Федерации не относятся к иным актам, содержащим нормы гражданского права, а поэтому несоблюдение порядка, установленного названным постановлением Правительства Москвы, не является основанием для признания сделки недействительной.
Решение было отменено, в иске отказано.
3.2. Иск о признании договора недействительным вправе предъявить не только сторона по договору, но и собственник помещения, и лицо, владеющее помещением на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Московская Патриархия обратилась с иском к Славянской деловой академии о признании недействительным договора об использовании строения на неограниченный срок, заключенного между издательским отделом Московского Патриархата и Высшим коммерческим училищем, и о выселении из помещения.
В удовлетворении иска отказано. При этом суд мотивировал отказ в том числе и тем, что Московская Патриархия не является ни стороной по договору, ни собственником спорного помещения, а право бессрочного и безвозмездного пользования спорного помещения, переданное истцу собственником, так же не представляет истцу права обращения в суд с данным иском.
Кассационная инстанция установила, что спорное помещение передано Московской Патриархии Правительством Москвы в бессрочное и безвозмездное пользование. В соответствии со статьей 305 ГК РФ Московская Патриархия как владелец спорного помещения вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих прав.
3.3. Заключение договора аренды лицом, которое не вправе выступать арендодателем, является основанием для признания договора недействительным .
3.3.1. Товарищество с ограниченной ответственностью (ТОО) "Питерский" предъявило иск к станции Москва-пассажирская Октябрьской железной дороги МПС РФ о выселении из нежилых помещений площадью 2074,6 кв.м.
Станция Москва-пассажирская Октябрьской железной дороги обратилась к ТОО "Питерский" со встречным иском о признании недействительным договора аренды от 27.10.95, заключенного истцом с неправомочным на то Москомимуществом, и выселении.
Решением арбитражного суда исковые требования ТОО "Питерский" были удовлетворены, а во встречном иске отказано.
Удовлетворяя исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой и апелляционной инстанций указал, что спорное помещение является федеральной собственностью и Москомимущество, наделенное правами территориального агентства Госкомимущества, вправе было сдавать его в аренду.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа указанные судебные акты были отменены.
Кассационная инстанция указала, что в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 25.08.95 N 153-ФЗ "О Федеральном железнодорожном транспорте" сдача в аренду принадлежащего предприятию железнодорожного транспорта на праве хозяйственного ведения недвижимого имуществ производится этими предприятиями с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта.
В соответствии со статьей 295 ГК РФ предприятие вправе сдавать в аренду принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество с согласия собственника.
Таким образом, Москомимущество не обладало в данном случае правами арендодателя.
Решение и постановление отменены и вынесено новое решение об отказе в иске о выселении и удовлетворении встречного иска о признании договора аренды от 25.10.95 недействительным.
3.4. Договоры аренды недвижимости в зависимости от оснований для признания их недействительными могут быть ничтожными либо оспоримыми .
Акционерное общество открытого типа (АООТ) "Энергоспецмонтаж" обратилось с иском к АООТ "Промэлектромонтаж", Госкомимуществу РФ, Министерству РФ по атомной энергии, Концерну "Спецатоммонтаж" о признании недействительным договора аренды имущественного комплекса от 27.12.90, заключенного 12 ГУ Минатомэнергопрома СССР и организацией арендаторов ПМСО "Промэлектромонтаж", в части отдельных помещений и дополнений к договору о предоставлении арендатору права выкупа по мотиву несоответствия его требованиям закона.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска в связи с истечением срока исковой давности. Принимая решение, арбитражный суд исходит из того, что договор аренды с правом выкупа является оспоримой сделкой.
Апелляционная инстанция указала на то, что оспариваемый договор не соответствовал требованиям законодательства, действующего на момент заключения договора аренды, и на основании статьи 168 ГК РФ признал договор ничтожным.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа постановление оставлено без изменения.
Суд кассационной инстанции сослался на то, что истец занимает спорные нежилые помещения здания на законных основаниях с 1965 года и использует их в своей производственной деятельности.
Включение в состав имущества подлежащих передаче арендному предприятию "Промэлектромонтаж" спорных нежилых помещений, фактически не используемых в производственно-хозяйственной деятельности объединения, противоречит требованиям статей 1, 16 Основ законодательства об аренде.
Оспариваемая сделка в отношении спорных помещений не соответствует требованиям закона, действовавшего на момент заключения договора аренды, в силу чего вывод суда апелляционной инстанции о ее ничтожности является правильным.

По недействительности, как правило, оспаривают аренду недвижимого имущества. Существует ряд специальных оснований, по которым в основном признается недействительным такой договор. Например, если он составлен не в форме одного документа, подписанного обеими сторонами или когда государственное или муниципальное имущество предоставлено в аренду без проведения торгов. В отношении публичного земельного участка самое частое основание — нарушение порядка его передачи в аренду.

Порядок признания договора аренды недействительным стандартный — нужно обратиться с иском или встречным иском в суд.

Если договор признают недействительным, арендатор должен будет вернуть имущество и оплатить фактическое пользование им.

Основания признания договора аренды недействительным

Договор аренды может быть признан недействительным по общим основаниям недействительности, большая часть которых содержится в § 2 гл. 9 ГК РФ.

Также существуют специальные основания недействительности, например, для договоров аренды. Специальными основаниями недействительности являются, в частности, следующие случаи:

• договор аренды здания (сооружения) не составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Представляется, что это распространяется и на договоры аренды нежилых помещений. В Гражданском кодексе РФ нет норм о форме таких договоров, однако помещение является объектом недвижимости, неразрывно связанным со зданием (сооружением), в котором оно находится;
• договор заключен без необходимого по закону согласия собственника на передачу имущества в аренду. Например, унитарное предприятие может распорядиться недвижимостью, находящейся у него в хозяйственном ведении, только с согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК РФ);
• имущество передано в аренду без проведения обязательных торгов. Это основание относится, в частности, к государственному и муниципальному имуществу, включая земельные и лесные участки (см., например, п. п. 1, 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, ч. 1 ст. 73.1 ЛК РФ).

Также недействителен договор аренды указанного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, и соглашение о продлении такого договора (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Исключение — договор аренды лесного участка: в некоторых случаях он может быть перезаключен на новый срок без торгов; договор аренды будущей недвижимой вещи заключен в отношении самовольной постройки, в том числе под условием последующего признания права собственности арендодателя на эту постройку (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Порядок признается недействительным договора аренды

Для признания договора аренды недействительным подайте иск в суд.

Если против вас подан иск на основании договора, который вы считаете ничтожным, вы можете не подавать встречный иск, а ограничиться возражением о ничтожности. Главное преимущество возражения в том, что на него не распространяется срок исковой давности (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Последствия признания договора аренды недействительным

Если договор аренды недействителен, правовые последствия по нему не возникают, за исключением тех последствий, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Если договор исполнялся, то по общему правилу применяется реституция, т.е. стороны возвращают друг другу все полученное по договору (п. 2 ст. 167 ГК РФ). При этом взаимные предоставления по договору считаются равными, пока не доказано иное (п. 80 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). Как правило, это означает, что арендатор должен вернуть арендодателю вещь и возместить стоимость пользования ею, если оно не было оплачено ранее. Суд может взыскать за пользование сумму, соответствующую арендной плате (Постановление Президиума ВАС РФ от 04.12.2012 N 9443/12).

Срок исковой давности по иску о возврате арендованной вещи независимо от момента признания договора недействительным начинается не раньше, чем арендатор откажется от добровольного возврата. Такой вывод следует из п. 82 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25.

Если суд вынесет решение о признании недействительным зарегистрированного договора аренды и применении последствий недействительности, арендодателю нужно подать в регистрирующий орган заявление о погашении в ЕГРН регистрационных записей об аренде. К заявлению нужно приложить это решение, поскольку оно является основанием для погашения записей об аренде (п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Возможны и другие последствия недействительности в случаях, предусмотренных законом. Например, взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения (п. 2 ст. 1107 ГК РФ).

Аренда недвижимости – идеальный вариант, когда человеку или предприятию необходима площадь для развития бизнеса, размещения оборудования и так далее. В случае возникновения проблемы с ежемесячной оплатой, арендодатель вправе подать исковое заявление, чтобы оплата была взыскана по суду. Арендатор зачастую подает встречное исковое заявление, в котором просит признать, что договор аренды недействителен.

Есть ряд обстоятельств, на основе которых арендатор может требовать признания договора аренды недействительным. Среди них:

• Заключение договора с нарушением норм и правил существующего законодательства.
• Подписание документа недееспособным гражданином или под влиянием угроз, обмана.
• Если сделка была мнимой и с самого начала не предполагала правовых последствий.
• Заключения договора на невыгодных условиях в безвыходной ситуации.
• Нарушение договором публичного порядка.

Согласно законодательству РФ, для признания договора недействительным достаточно доказать, что на бумаге нет четкого описания условий аренды нежилой площади. В качестве основных условий стоит рассматривать стоимость аренды, сроки, методы расчета и так далее.

Чаще всего договор аренды недействителен в случаях, когда в его теле нет подробного описания предмета договора. К примеру, если в помещении сдается только какая-то его часть, то она обязательно должна быть графически обозначена. Делают это на общем плане комнаты, где указывают чернилами арендуемую площадь.

Это касается и офисных помещений, которые в общем плане здания не всегда нумеруются. Чтобы обозначить площадь аренды необходимо брать поэтажный план и на нем делать отметку.

Если из условий, прописанных в договоре, неясно, что именно является объектом аренды или непонятно расположение объекта, признать документ недействительным будет просто.

Каковы последствия

Если произошло признание договора аренды недействительным, то получить оплату за помещение арендатору будет практически невозможно. Изменить такой документ или расторгнуть его уже тоже нельзя, потому что он по факту он не считается заключенным. Но хуже всего то, что по признанному незаключенным договору нельзя взыскать штрафы, убытки и иные виды выплат.

По законодательству такой документ не может получить правовой статус «недействительный», потому что он применим только к совершенным сделкам. У участников бывших отношений не возникает двухсторонняя реституция, поэтому и вернуть все в первоначальное положения нельзя, но это не распространяется на возврат имущества хозяину.

Исковое заявление

Люди, не имеющие юридической практики, часто путают незаключенный договор с недействительным. Когда составляется иск о признании договора аренды незаключенным, нельзя опираться на условия, указанные в законодательстве для недействительных сделок. Основной акцент нужно делать не нечеткость понятий, отсутствие полного описания объекта, размытость формулировки по оплате и так далее.

Такое исковое заявление может подаваться само по себе или быть встречным. За подачу документа в суд взимается государственная пошлина, как за иск неимущественного характера. Если это встречное заявление и было признание договора аренды недействительным, то по первому иску суд может отказать в большинстве предъявленных позиций.

Судебная практика

Чтобы произошло признание судом договора аренды недействительным нужно в исковом заявлении опираться на несколько статей Гражданского кодекса, а именно 10, 153, 166-168,182 и 173 пункт первый.

В судебной практики часты случаи, когда недвижимое имущество компании передается в аренду без предварительного согласования со всеми акционерами предприятия. В этом случае имущественная заинтересованность одного из собственников не может являться основанием для заключения договора аренды, но может стать причиной для признания его незаключенным. Арендная плата по таким сделкам невыгодна собственникам, но выгодна лицу, отдающему недвижимость в аренду своим знакомым или родственникам, поэтому иск о признании договора аренды незаключенным – возможность вернуть имущество другим собственникам.

В отношении обществ с ограниченной ответственностью обязательно опираться на ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», если сделка совершается в крупных размерах, то рассматривается Постановление Пленума ВАС РФ под номером 28 от 2014 года.

В документе должны содержаться требования относительно:

• Взыскания в пользу клиента суммы государственной пошлины и других судебных издержек.
• Применения последствий по возврату имущества собственнику.
• Признания договора аренды недействительным.

При выборе объекта недвижимости для последующего съема его в аренду стоит помнить, что право сдавать здание имеет только собственник или лицо, уполномоченное вести его дела. Право на собственность у человека или юридического лица возникает только после регистрации недвижимости. Как основное подтверждение права собственности выступает Свидетельство регистрации. Все эти основные положения прописаны в Гражданском кодексе, а именно в 219, 608 и 223 статьях.

К договору аренды желательно прилагать нотариально заверенную копию Свидетельства о регистрации, а сам документ лучше также зарегистрировать, чтобы признание договора аренды незаконным не состоялось в пользу арендатора.

Можно сделать договор краткосрочным, то есть заключить его менее чем на год. Как только срок закончится, документ потеряет юридическую силу или его можно будет прекратить по соглашению участвующих сторон. Только в этом случае признание договора недействительным позволяет вернуть все в первоначальное состояние, как указано в 167 статье ГК.

Если недвижимость находится не в собственности арендодателя, но у вас на руках имеются все необходимые документы, подтверждающие факт аренды, договор тоже будет признан ничтожным. Преимущество арендатора в этом случае – это возможность подать в суд на виновника сложившейся ситуации. В процессе оформления искового заявления нужно указать требование по возмещению всех убытков, в том числе и упущенную выгоду. При подаче заявления стоит опираться на ГК, статья 15 и 12.

В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Право собственности на недвижимое имущество, которое возникло после 31 января 1998 г., то есть после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

8.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на это имущество еще не было зарегистрировано в ЕГРП, не может быть признан недействительным.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"

"...10. В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 16.05.2013 по делу N А62-1154/2012

"...Руководствуясь п. 1 ст. 432 ГК РФ, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу о том, что договор аренды от 01.01.2011 N 1-03/11-1 считается заключенным. Договорные отношения по аренде имущества, которые имели место между сторонами, регулируются положениями гл. 34 ГК РФ.

Довод заявителя жалобы об отсутствии у истца законных правомочий на сдачу в аренду имущества, до государственной регистрации за ним права собственности на указанные объекты недвижимости не может быть принят во внимание судом кассационной инстанции, в силу того, что применительно к ст. 608 ГК РФ договор аренды, заключенный лицом, право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не может быть признан недействительным по названному основанию.

Аналогичное разъяснение дано в п. 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"..."

8.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о действительности договора аренды недвижимого имущества, подписанного до государственной регистрации прав арендодателя на данное имущество, существует две позиции судов.

Примечание: Приведенные ниже судебные акты были приняты до внесения изменений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Следовательно, в них не учитывалась правовая позиция, изложенная в п. 10 названного Постановления.

Позиция 1. Если права арендодателя на недвижимое имущество не зарегистрированы за ним в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), то договор аренды такого имущества недействителен.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.05.2011 по делу N А44-3260/2010

"...В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судами установлено, что право собственности Общества на здание общественно-торгового центра общей площадью 1884,2 кв. м, расположенное по адресу: Новгородская область, Великий Новгород, пр. Александра Корсунова, д. 21а, зарегистрировано в установленном порядке 01.07.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 53-АА N 001414.

При таких обстоятельствах договор аренды от 26.10.2009 N 5 в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожной сделкой вследствие отсутствия у истца права распоряжаться спорным имуществом до государственной регистрации своего права собственности на него.

Доводы кассационной жалобы направлены по существу на переоценку обстоятельств, установленных судами..."

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 06.09.2012 N ВАС-11547/12 по делу N А45-15773/2011

"...Как следует из судебных актов, между ИП Петришиным В.В. (арендодатель) и ООО "ЭПРиСн" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 12.04.2010 N 11, по условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять во временное возмездное пользование (в аренду) нежилое помещение общей площадью 1500 кв. м, находящееся в здании по адресу: г. Новосибирск, ул. Бориса Богаткова, д. 266а.

Ссылаясь на то, что названный договор аренды является недействительной сделкой, ООО "ЭПРиСн" обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя исковые требований, установили, что ИП Петришин В.В., передавая имущество во временное пользование, не зарегистрировал в установленном порядке право собственности на нежилое помещение, в связи с чем не был вправе сдавать имущество в аренду. При таких обстоятельствах суды признали, что договор аренды от 12.04.2010 N 11 является недействительной сделкой как не соответствующий требованиям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем ответчик был обязан возвратить полученные им от истца денежные средства в сумме 1 820 000 руб.

Суд кассационной инстанции, признав правомерным вывод судов нижестоящих инстанций о недействительности договора аренды от 12.04.2010 N 11, признал ошибочным вывод о взыскании с ответчика денежных средств, полученных в качестве арендной платы.

Поводов для иного правового подхода при квалификации правоотношений в рамках настоящего спора не установлено..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.03.2010 по делу N А43-16475/2009

"...ОАО "Заря" (арендодатель) и ООО "Приоритет +" (арендатор) подписали договор аренды производственных зданий, сооружений, оборудования от 14.04.2008 N 170/08.

При этом в статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Суд установил, что право собственности на комплекс зданий и сооружений детского оздоровительного лагеря зарегистрировано за Российской Федерацией.

Таким образом, при подписании договора аренды производственных зданий, сооружений, оборудования от 14.04.2008 N 170/08 ОАО "Заря" не являлось собственником имущества и Теруправление не передавало ему полномочий на сдачу имущества в аренду ООО "Приоритет +", а потому суд правильно квалифицировал данную сделку как ничтожную (статья 168 Кодекса)..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.02.2010 по делу N А29-4995/2009

"...Как усматривается из материалов дела и установил суд, ООО "Полюс" (арендодатель) и ООО "Стройгазконсалтинг-Ухта" (арендатор) подписали договор аренды от 01.01.2009 N 47-09-КМТР комплекса зданий, состоящего из 13 объектов, находящихся по адресу: Архангельская область, район долины Северная Рица, для использования под базу отдыха.

В силу статьи 608 Кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Соответственно, юридически значимым обстоятельством для рассмотрения данного дела является установление наличия у истца права собственности или иного титула для сдачи в аренду названного недвижимого имущества к моменту оформления договора от 01.01.2009 N 47-09-КМТР.

Материалами дела подтверждено, что ООО "Полюс" не являлось собственником недвижимости по договору аренды.

В подтверждение наличия права на заключение указанного договора аренды ООО "Полюс" представило в апелляционную инстанцию договор от 15.01.2008, по которому гражданин Виноградов В.В., поименованный собственником 13 объектов недвижимости, передает ООО "Полюс" (пользователю) недвижимость и прилагаемую территорию в том числе для последующего их коммерческого использования (в том числе сдачи в аренду) по усмотрению и желанию пользователя.

Материалами дела подтверждено, что Виноградов В.В. на момент заключения договора от 15.01.2008 не являлся собственником недвижимости, указанной в данном договоре, так как переход права собственности к нему зарегистрирован 21.02.2008, что подтверждается свидетельствами о регистрации права от 21.02.2008 серии 29 АК N 213626, 213628 - 213640, поэтому суд правильно не признал данный договор в качестве доказательства наличия у истца титула арендодателя.

Таким образом, к моменту заключения договора от 01.01.2009 N 47-09-КМТР ООО "Полюс" не обладало правом на передачу спорного имущества в аренду ООО "Стройгазконсалтинг-Ухта", а потому суд правильно квалифицировал данную сделку как ничтожную (статья 168 Кодекса).

Мнение ООО "Полюс" о том, что суд не применил подлежащую применению статью 236 Кодекса, основано на неправильном понимании абзаца второго данной нормы права во взаимосвязи со статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в силу которого при отказе собственника от недвижимости другое лицо приобретает право собственности на данное имущество только с момента регистрации за ним такого права..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.05.2007 N А29-6591/2006-2э

"...В рассматриваемом случае договор аренды заключен после введения в действие Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", следовательно, до совершения спорной сделки (являющейся и обременением права собственности) истец обязан был зарегистрировать право собственности на конкретное недвижимое имущество.

Однако из представленных в дело документов видно, что в нарушение названной нормы права ЗАО "ПТП" не зарегистрировало в установленном законом порядке право собственности на переданные ответчику по договору от 01.06.2006 N 3 нежилые помещения.

Таким образом, на момент подписания сделки аренды Предприятие не могло выступать в качестве арендодателя. Несоответствие сделки требованиям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет ее недействительность в силу статьи 168 этого Кодекса..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.06.2011 по делу N А19-19876/10

"...В обоснование иска указаны следующие обстоятельства. Между ООО "Золотой Век" (арендодатель) и ООО СК "ВостСибСтрой" (арендатор) заключен договор аренды помещения N 31/10/08/1 от 31.10.2008. По условиям договора, истец предоставил ответчику в аренду нежилое помещение общей площадью 120 кв. м, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Розы Люксембург, д. 138Г для проживания работников ответчика.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Из пункта 1.2 договора N 31/10/08/1 от 31.10.2008 следует, что жилое помещение является собственностью арендодателя на основании свидетельства о государственной регистрации права N 0131345 от 05.02.2008.

В материалах дела свидетельства с такой датой в деле не имеется. Из имеющегося в материалах дела свидетельства (копия) о праве собственности 38 АГ N 574676 от 30.01.2007, выданного взамен свидетельства серии 38-АБ N 0131345 от 05.02.2003 (л.д. 45) видно, что собственником нежилого помещения, расположенного в 1-этажном кирпичном здании, площадью 538,70 кв. м по адресу: г. Иркутск, ул. Розы Люксембург, д. 138 является Щепель Ю.А.

Таким образом, судом апелляционной инстанции правомерно установлено, что истцом в аренду было сдано имущество, на распоряжение которым у ООО "Золотой Век" не имелось полномочий, так как спорное помещение не принадлежит ему.

Суд кассационной инстанции считает обоснованным вывод суда апелляционной инстанции о том, что договор N 31/10/08/1 от 31.10.2008 является ничтожным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как у истца не имелось полномочий на сдачу спорного помещения в аренду..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.08.2010 по делу N А19-24700/09

"...Судебный акт принят со ссылкой на статьи 167, 168, 223, 301, 551, 608, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и мотивирован недоказанностью истцом наличия у него права собственности или иного законного права на спорное здание, незаконностью удержания (владения) ответчиком истребуемых документов вследствие получения их в рамках исполнения недействительной сделки (ничтожного договора аренды).

Арбитражными судами установлено, что 24.10.2005 истец приобрел в собственность по договору купли-продажи N 6-Н/05 2-х этажное здание учебного комбината общей площадью 480,21 кв. м, расположенное по адресу: Иркутская область, Усольский район, п. Ново-Мальтинск, квартал 5, дом 7.

Право собственности на данный объект недвижимости в установленном законом порядке общество не зарегистрировало.

19.06.2008 истец по договору аренды N 316/2008 передал спорное здание ответчику во временное пользование с правом выкупа.

Незаконное нахождение у ответчика спорного здания и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, послужило основанием для предъявления настоящего иска.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Поскольку общество не зарегистрировало в установленном законом порядке право собственности на спорное здание, оно на момент совершения сделки (заключения договора аренды) не могло выступать в качестве арендодателя.

Несоответствие сделки требованиям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет ее недействительность в силу положений статьи 168 этого Кодекса.

Арбитражный суд Иркутской области правильно применил законы, подлежащие применению при рассмотрении настоящего дела, исходя из заявленных исковых требований и установленных судом обстоятельств..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.02.2010 по делу N А33-2049/2009

"...В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что данное здание при наличии подписанного с истцом договора аренды с выкупом от 01.08.2006 незаконно продано Большемуртинским МО "Хлебокомбинат" предпринимателю Ситцеву Д.Б.; документы технического учета на спорное здание содержат исправления, и кадастровый план земельного участка не соответствует действительности.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец сослался на наличие у него права на указанное выше здание в связи с заключением с Большемуртинским ПО "Хлебокомбинат" договора аренды с правом выкупа спорного объекта недвижимого имущества от 01.08.2006.

Истец не представил в материалы дела соответствующих доказательств, подтверждающих то обстоятельство, что право собственности общества на имущество, являющееся предметом договора аренды с выкупом от 01.08.2006, было зарегистрировано в установленном порядке до совершения данной сделки.

Поскольку договор аренды с выкупом от 01.08.2006 заключен в нарушение пункта 2 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", он является недействительным в силу ничтожности. Данное обстоятельство лишает истца права ссылаться на указанный договор как на основание возникновения у него каких-либо прав на спорное имущество..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 11.05.2012 N Ф03-1513/2012 по делу N А24-3034/2011

"...Как следует из материалов дела, между УМП "Новоавачинское" (арендодатель) и МУП "Нагорное" (арендатор) заключен договор аренды от 01.06.2009 N 3-09, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор берет в срочное возмездное пользование имущество, а именно объекты коммунальной инфраструктуры, относящиеся к системам жизнеобеспечения населения (социально значимые объекты) и основные производственные средства оценочной стоимостью 2 500 869,41 руб., именуемое в дальнейшем имущество, перечисленное в приложениях NN 1, 2 к договору (пункт 1.2 договора). Срок действия договора определен с 01.06.2009 по 31.12.2009 (п. 6.1 договора).

Согласно пункту 1.4 договора имущество находится в хозяйственном ведении арендодателя.

В подтверждение наличия права хозяйственного ведения на имущество, являющееся предметом договора аренды N 3-09, истцом представлен перечень закрепленного недвижимого имущества на праве хозяйственного ведения за УМП "Новоавачинское" по договору от 10.07.2000 N 33 (л.д. 98). Вместе с тем договор N 33, на который имеется ссылка, в материалах дела отсутствует.

Суды, оценив данный перечень, не приняли его в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего право хозяйственного ведения предприятия на имущество, поскольку данное приложение в отсутствие договора не относится к документам, подтверждающим законность владения данным имуществом. Иных доказательств, свидетельствующих о праве истца на указанное имущество, в деле не представлено.

Кроме того, как правильно отмечено судами, в силу положений статей 8, 131 ГК РФ, ст. ст. 2, 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним" для объектов недвижимости установлен особый правовой режим, право хозяйственного ведения на такое имущество возникает с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Доказательства регистрации права хозяйственного ведения истца на имущество, составляющее предмет договора аренды N 3-09, в деле не представлены.

В этой связи суды, оценив согласно ст. 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, установив отсутствие доказательств законного владения предприятием имуществом, составляющим предмет договора аренды N 3-09, признав договор аренды от 01.06.2009 N 3-09 недействительной сделкой, с учетом ст. ст. 167, 168, 608 ГК РФ сделали обоснованный вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 17.01.2012 N Ф03-5975/2011 по делу N А59-1800/2011

"...Индивидуальный предприниматель Блинов Олег Александрович (далее - ИП О.А. Блинов, предприниматель; ОГРНИП 304650136200800, место жительства: <...>) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Бриллиант" (далее - ООО "Бриллиант", общество; ОГРН 1026500535489, место нахождения: 693000, г. Южно-Сахалинск, пр-кт Победы, 108) о признании недействительным соглашения об использовании площадей от 12.09.2008 N 20 на основании статьи 168 ГК РФ и взыскании 571 525 руб. 92 коп., оплаченных истцом в счет исполнения этого соглашения.

Как установлено судами в соответствии с материалами дела, между ООО "Бриллиант" (арендодатель) и ИП О.А. Блиновым (арендатор) заключено соглашение об использовании площадей от 12.09.2008 N 20.

Впоследствии ИП О.А. Блинов, ссылаясь на несоответствие этого соглашения статьям 131, 218, 219, 608 ГК РФ, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Удовлетворяя исковые требования о признании недействительным соглашения об использовании площадей от 12.09.2008 N 20 на основании вышеназванных норм права, суды исходили из того, что здание, в котором расположены спорные помещения, является вновь созданным объектом недвижимости; право собственности истца на эти помещения возникло 24.05.2010, то есть после заключения сторонами соглашения об использовании площадей от 12.09.2008 N 20, следовательно, на момент заключения соглашения от 12.09.2008 у истца отсутствовало право распоряжаться указанными помещениями.

Как следует из этого Постановления, в нем отсутствуют положения дающие право распространять его действие на правоотношения, вытекающие из договора аренды.

В этой связи несостоятелен довод жалобы о применении к спорным правоотношениям части 6 статьи 13 АПК РФ.

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.05.2011 N Ф03-905/2011 по делу N А59-3099/2010

"...При этом 02.07.2009 между ООО "Бриллиант" (арендодатель) и ИП Ким А.М. (арендатор) заключено соглашение N 76, предметом которого является определение сроков и условий подготовки площадей к аренде, коммерческое использование арендатором площадей до государственной регистрации договора аренды и заключения договора аренды.

Исходя из пунктов 2.2 - 5.6 соглашения N 76, площади передаются арендатору для выполнения работ арендатора, необходимых для осуществления коммерческой деятельности.

Исходя из положений статей 209, 608 ГК РФ, права владения, пользования и распоряжения имуществом, включая сдачу его в аренду, принадлежат собственнику.

При этом согласно статье 219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.

Установив, что на момент заключения соглашения N 76 у истца отсутствовало зарегистрированное право собственности на спорное помещение (право собственности истца на помещение возникло 24.05.2010, в то время как дата подписания соглашения - 02.07.2009) и, как следствие, отсутствовало право распоряжаться данным помещением, арбитражные суды, руководствуясь вышеназванными нормами права, признали соглашение N 76 в части установления в нем условий о передаче ответчику в пользование помещения и определения платы за пользование таким помещением до вступления в силу краткосрочного договора аренды ничтожным, не порождающим каких-либо юридических последствий.

Суд кассационной инстанции находит выводы судов соответствующими фактическим обстоятельствам дела, сделанными с правильным применением норм гражданского законодательства..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.03.2012 по делу N А75-2466/2011

"...Из материалов дела видно, что между ОАО "РЖДстрой" (арендодатель) и МОУДОД "Детская музыкальная школа N 4" (арендатор) подписан договор от 01.01.2007 N 2-А/10-07/05-0028 аренды недвижимого имущества ОАО "Росжелдорстрой" (далее - Договор), согласно условиям которого, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество, указанное в приложении N 1 к Договору, расположенное по адресу: г. Сургут, ул. Мечникова, дом 11, включающее в себя: жилые помещения площадью 60,4 кв. м, находящиеся в здании общежития СМП-739, общей площадью 2 417,9 кв. м, инвентарный N 110010 (далее - недвижимое имущество) (пункт 1.1 Договора).

Срок действия Договора определен в пункте 2.1 Договора - с 01.01.2007 по 30.04.2007.

Дополнительным соглашением от 30.04.2007 N 1 стороны продлили срок действия Договора до 30.12.2007.

По статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при внесении недвижимого имущества в качестве вклада (взноса) в уставный (складочный) капитал юридического лица право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права за таким юридическим лицом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что из текста искового заявления следует, что предметом иска является взыскание задолженности по арендным платежам и процентов за пользование чужими денежными средствами, а в качестве основания указан договор от 01.01.2007 N 2-А/10-07/05-0028 аренды недвижимого имущества ОАО "Росжелдорстрой", к судебной защите заявлено именно право на получение исполнения по названному договору, учитывая, что право собственности истца на переданное в аренду имущество возникло после подписания сторонами Договора, что влечет его недействительность, арбитражный суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 24.02.2012 по делу N А40-36915\11-11-318

"...Отказ в удовлетворении исковых требований мотивирован арбитражным судом первой инстанции тем, что отсутствие регистрации права собственности ООО "Зодчий-Инвест" на переданные в аренду ответчикам помещения транспортно-пересадочного узла Планерная не является основанием для признания оспариваемых договоров ничтожными, передача в аренду недвижимого имущества до регистрации права собственности на него не противоречит нормам гражданского права, в частности, положениям об аренде.

В настоящее время строительство транспортно-пересадочного узла Планерная завершено, объект введен в эксплуатацию, акт о реализации контракта не подписан, помещения ТПУ Планерная между участниками инвестиционной деятельности не распределены, право собственности на объект в установленном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке не зарегистрировано.

При указанных обстоятельствах вывод арбитражного суда о том, что передача недвижимого имущества в аренду ООО "Зодчий-Инвест", не являющегося собственником этого имущества, не противоречит нормам гражданского права, и в частности, положениям об аренде основан на неправильном применении требований ст. 608, 219 Гражданского Кодекса Российской Федерации, ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный при отсутствии зарегистрированного в установленном законом порядке права собственности на это имущество, не соответствует требованиям ст. 608 ГК РФ и в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным..."

Постановление ФАС Московского округа от 11.12.2009 N КГ-А41/12225-09 по делу N А41-10574/09

"...Решением Арбитражного суда Московской области от 08 июня 2009 года в удовлетворении требований о признании договора аренды от 01.01.2008 г. N 01/08 недействительной сделкой в силу ее мнимости отказано. Требование об обязании ответчика возвратить истцу полученные денежные средства в размере 328 601 руб. 87 коп. удовлетворено по мотивам того, что предметом договора аренды N 01/08 являлся объект недвижимости, права на данный объект не зарегистрированы в установленном законом порядке, в связи с чем договор является ничтожной сделкой по основаниям статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и не влечет никаких последствий, кроме как последствий ее недействительности.

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 августа 2009 года решение Арбитражного суда Московской области от 08 июня 2009 года по делу в части обязания ответчика возвратить истцу 328 601 руб. 87 коп. отменено, в удовлетворении иска в этой части отказано. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Судебный акт мотивирован выводами об отсутствии правовых оснований для признания оспоренного договора мнимой сделкой в связи с доказанностью обстоятельств ее исполнения и наличием, в указанной связи, у ответчика права на получение возмещения за пользование помещениями.

Как видно из материалов дела, 01 января 2008 года АНО "НОУМЦ "Автопилот" (арендодатель) и НОУ "Мытищинская автошкола Московского областного Совета РОСТО" (арендатор) подписали договор аренды N 01/08. В соответствии с п. п. 1.1, 3.1 и 5.1 договора: ответчик предоставляет, а истец принимает во временное пользование сроком с 01 января 2008 года по 30 ноября 2008 года нежилые помещения площадью 96,3 кв. м, расположенные по адресу: Московская область, г. Мытищи, Олимпийский проспект, владение 43, стр. 1, 2 этаж, офисы. Стоимость арендной платы за весь срок действия договора согласована сторонами в размере 529 650 руб.

Во исполнение условий вышеуказанного договора истец перечислил ответчику 328 601 руб. 87 коп., что подтверждается платежным поручением N 458 от 26.12.08 г. и не оспаривается по делу.

Оценивая представленные в дело доказательства, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что имущество, переданное в пользование ответчику, не является объектом недвижимости, поскольку в отношении данного имущества не осуществлена государственная регистрация прав. На основании данных обстоятельств суды пришли к правильному выводу о недействительности договора аренды на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Поволжский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении рассматривалась ситуация, когда стороны в соответствии с предварительным договором обязались заключить договор аренды, но не заключили его. Суд указал, что договор аренды не может быть заключен до государственной регистрации права собственности на объект аренды. При этом в судебном акте прямо не сказано, что в противном случае договор аренды следует считать ничтожным.

Постановление ФАС Поволжского округа от 28.02.2008 N А65-12856/2007-СГ2-20

"...Суд первой инстанции установил, что сторонами 03.04.2006 года заключен предварительный договор, во исполнение которого стороны обязались заключить в будущем договор аренды нежилого помещения в строящемся здании административно-торгового комплекса в г. Набережные Челны, арендодателем по которому должен выступить ответчик. В соответствии с соглашением о задатке, истец обязался уплатить ответчику в качестве задатка 1 862 000 рублей с последующим зачетом этой суммы в счет причитающихся ответчику арендных платежей.

Из текста предварительного договора следует, что стороны обязались заключить краткосрочный договор аренды в случае начала истцом торговой деятельности до даты государственной регистрации основного договора, основной договор аренды на условиях, согласованных сторонами в проекте, прилагаемом к предварительному договору.

Поскольку в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, ни основной, ни краткосрочный договор аренды не мог быть заключен до государственной регистрации права собственности ответчика на реконструируемый объект...

Ни краткосрочный (как он поименован в тексте договора), ни основной договор сторонами не был заключен ни в срок, предусмотренный частью 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни на момент обращения истца с иском, при этом и оферта на заключение таких договоров не направлялась..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.04.2010 по делу N А21-9538/2008

"...Как следует из материалов дела, 01.08.2007 Общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор N 114 аренды недвижимого имущества, в соответствии с которым истец передал ответчику во временное пользование помещение площадью 46 кв. м, расположенное по адресу: Калининград, ул. Железнодорожная, д. 7, и помещение площадью 11,5 кв. м, расположенное по адресу: Калининград, Советский проспект, 10 / площадь Победы, 4.

В последующем Общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 01.01.2008 N 014, в соответствии с которым истец передал ответчику во временное пользование помещение площадью 11,5 кв. м, расположенное по указанному адресу.

Поскольку право собственности истца на здание, возведенное в качестве самостоятельного объекта права после вступления в силу Закона о регистрации, зарегистрировано не было, апелляционный суд признал договоры N 014, 114 в части передачи в аренду помещения площадью 11,5 кв. м в силу статьи 168 ГК РФ ничтожными. Как следствие на основании статьи 167 ГК РФ суд сделал вывод об отсутствии обязанности ответчика вносить арендную плату за пользование указанным помещением.

Апелляционный суд полно и всесторонне исследовал обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, и принял обоснованное постановление на основании установленных обстоятельств и имеющихся в деле доказательств..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.05.2010 по делу N А32-47195/2009

"...По договору аренды нежилых помещений от 03.10.2008 N 3 (далее - договор аренды) предприниматель принял обязательство передать во временное владение и пользование обществу следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Краснодарский край, Славянский район, станица Петровская, ул. Песчаная, 165: здание конторы площадью 96,3 кв. м; здание пункта осеменения площадью 669,7 кв. м; здание корпуса площадью 963 кв. м; здание корпуса площадью 1 109,2 кв. м; здание молочного блока площадью 171,4 кв. м (далее - недвижимое имущество). Срок договора аренды определен до 03.12.2008 (л. д. 9 - 10).

В обоснование наличия права собственности на недвижимое имущество предприниматель предоставил суду первой инстанции свидетельства о государственной регистрации права, согласно которым государственная регистрация перехода права собственности осуществлена 01.11.2008 на основании договора купли-продажи от 03.10.2008 (л. д. 15 - 19).

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Суд апелляционной инстанции установил, и истец не оспаривает, что на момент оформления договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не было зарегистрировано за предпринимателем право собственности на недвижимое имущество, указанное в договоре аренды.

Следовательно, суд апелляционной инстанции правильно квалифицировал договор аренды от 03.10.2008 как ничтожный на основании статьи 168 Гражданского кодекса, поскольку он не соответствует статье 608 Гражданского кодекса..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 05.12.2011 N Ф09-7700/11 по делу N А47-9438/10

"...Как установлено судами, между обществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 13.12.2008 N 12-1/4-М, по условиям которого общество предоставило предпринимателю в аренду нежилое помещение N 4 общей площадью 34,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Оренбург, пр. Дзержинского, д. 23, на срок 11 месяцев для размещения офиса.

Общество, ссылаясь на то, что предпринимателем обязанность по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнена, обратилось в арбитражной суд с иском о взыскании задолженности по арендным платежам в период с декабря 2009 г. по апрель 2010 г.

Предприниматель, обращаясь с встречными исковыми требованиями, полагает, что договор аренды от 13.12.2008 N 12-1/4-м является недействительной сделкой, поскольку на момент заключения названного договора у общества отсутствовало право собственности на спорное нежилое помещение, и общество неосновательно обогатилось на сумму произведенных в период срока действия договора с декабря 2008 года по ноябрь 2009 года арендных платежей в размере 655 320 руб. 22 коп.

Пунктом 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлена в ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и это право может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что общество приобрело правомочие собственника на распоряжение спорным помещением с момента государственной регистрации права собственности на здание, в котором находится это помещение, то есть с 05.02.2009.

Поскольку на момент заключения договора аренды от 13.12.2008 N 12-1/4-М зарегистрированное право собственности на вновь созданный объект недвижимости у общества отсутствовало, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласился с доводами предпринимателя о том, что названный договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой.

Учитывая, что судом апелляционной инстанции решение суда первой инстанции изменено, постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 28.07.2011 N Ф09-2928/11 по делу N А50-29916/2009

"...Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

На основании ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что право собственности Фоменко Н.И. на переданный обществу "Точка роста" по договору аренды от 10.12.2007 земельный участок в установленном порядке зарегистрировано 21.12.2007, суд апелляционной инстанции признал, что на момент заключения спорного договора аренды и передачи земельного участка обществу "Точка роста" 10.12.2007 Фоменко Н.И. не являлась собственником указанного участка.

В силу п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом (ст. 166 данного Кодекса).

Таким образом, принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка от 10.12.2007, заключенного между обществом "Точка роста" и индивидуальным предпринимателем Фоменко Н.И.

Выводы суда апелляционной инстанции являются правильными, соответствуют материалам дела и действующему законодательству..."

Постановление ФАС Уральского округа от 16.08.2010 N Ф09-6172/10-С6 по делу N А47-9163/2007

"...Как установлено судами, встроенно-пристроенное нежилое помещение площадью 620,8 кв. м и помещение N 2 (номера на поэтажном плане N 29 - 37) общей площадью 126,1 кв. м, расположенные на первом этаже пятиэтажного жилого дома литера АЕ, по адресу: г. Оренбург, ул. 60 лет Октября, д. 3/1, принадлежат на праве собственности обществу "Торгсервис", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 20.06.2007 и 09.10.2007.

На основании договоров аренды от 28.02.2003 N 1-712р-2046/5012, от 16.04.2004 N 1-712р-5984, от 22.07.2005 N 1-7126-6980, заключенных между комитетом (арендодатель) и обществом "Радиосвязь" (арендатор), нежилое встроенное помещение N 3, состоящее из комнат N 1, 2, 3, и комната N 6, расположенные на первом этаже пятиэтажного здания литера А, по адресу: г. Оренбург, ул. 60 лет Октября, д. 3/1, переданы в аренду обществу "Радиосвязь" для использования под производственные помещения.

В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судами установлено, что комитет не являлся собственником помещений, передаваемых в аренду обществу "Радиосвязь", и обществом "Торгсервис", которому данные помещения принадлежат на праве собственности, полномочия на передачу имущества в аренду комитету не передавались.

Таким образом, суды пришли к выводу о том, что договоры аренды, заключенные между комитетом и обществом "Радиосвязь", следует считать недействительными в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 12.08.2010 N Ф09-6316/10-С6 по делу N А76-6980/2009-26-540/150

"...Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела и оценив их в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил, что спорное нежилое помещение передано предприятию "ПЖРЭУ Тракторозаводского р-на г. Челябинска", указанному в качестве арендодателя по договору аренды от 28.12.2007 N 16, на основании соглашения о внесении изменений и дополнений от 03.12.2007 N 3 в договор о закреплении имущества на праве хозяйственного ведения от 31.03.2000 N П-63/84.

Между тем право хозяйственного ведения предприятия "ПЖРЭУ Тракторозаводского р-на г. Челябинска" на указанное недвижимое имущество было зарегистрировано в ЕГРП только 15.09.2008, то есть после подписания договора от 28.12.2007 N 16.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что на момент заключения договора аренды от 28.12.2007 N 16, а также на момент внесения в него изменений по сроку его действия (01.06.2008) право на передачу спорного имущества в аренду у предприятия "ПЖРЭУ Тракторозаводского р-на г. Челябинска" отсутствовало.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о ничтожности договора аренды от 28.12.2007 N 16, объектом которого является нежилое помещение, расположенное по адресу г. Челябинск, ул. Российская, 47а, как заключенного неуполномоченным лицом со стороны арендодателя и, соответственно, об отсутствии правовых оснований у общества "Жилсфера" для его занятия..."

Постановление ФАС Уральского округа от 10.03.2010 N Ф09-1391/10-С6 по делу N А76-14422/2009-18-701

"...Как установлено судом и следует из материалов дела, между обществом "ДЕЗ Калининского района" (арендатор) и предпринимателем Гордеевым П.В. (арендодатель) заключен договор аренды общего имущества многоквартирного дома от 01.06.2008 N 58, согласно условиям которого ответчик (управляющая компания) обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование объект общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: пр. Победы, д. 166г (проходной подъезд) для использования под размещение продуктового магазина. Общая площадь сдаваемого в аренду объекта составляет 21 кв. м. Срок действия договора установлен с 01.06.2008 до 01.05.2009 (п. 5.2 договора).

Предприниматель Гордеев П.В., считая, что договор аренды от 01.06.2008 N 58 является недействительным в связи с отсутствием у ответчика права на передачу объекта недвижимости в аренду, поскольку оно принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Судом установлено и лицами, участвующими в деле не оспаривается, что спорное нежилое помещение расположено в проходном подъезде многоквартирного жилого дома и является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.

В силу п. 2, 4 ст. 36, подп. 3 п. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Удовлетворяя исковые требования о признании договора аренды от 01.06.2008 N 58 недействительным, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что данный договор заключен в нарушение ст. 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации лицом, не обладающим правом сдачи спорного помещения в аренду.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основаниями для отмены решения суда первой инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 07.10.2009 N Ф09-7558/09-С6 по делу N А76-7613/2008-12-445

"...Заявитель полагает, что спорное помещение относится к объектам муниципальной собственности в силу постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность". В связи с этим спорный объект недвижимости должен рассматриваться как объект муниципальной собственности, независимо от того оформлено ли это право в установленном законом порядке...

В соответствии с положениями, установленными ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В обоснование своего права на переданное в аренду предпринимателю Косаревой Т.П. имущество комитет по управлению имуществом представил в материалы дела выписку из реестра муниципальной собственности города Челябинска от 21.05.2008 N ОМС/1227 по состоянию на 21.05.2008 и постановление главы г. Челябинска от 12.07.2001 N 836-п, на основании которого в собственность г. Челябинска от филиала Строительное управление N 807 открытого акционерного общества "Свердловскдорстрой" было принято имущество, в том числе жилой фонд общей площадью 18694,7 кв. м, в состав которого включено спорное нежилое помещение. Указанное помещение передано с баланса филиала Строительное управление N 807 открытого акционерного общества "Свердловскдорстрой" в муниципальную собственность г. Челябинска на баланс муниципального унитарного предприятия "Многоотраслевое жилищно-коммунальное объединение" по акту приема-передачи.

Согласно п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Суд апелляционной инстанции на основании исследования материалов установил, что оснований считать право муниципальной собственности на спорное имущество возникшим не имеется, так как доказательств государственной регистрации перехода права собственности к муниципальному образованию "Город Челябинск" на данные помещения не представлено.

Кроме того, суд апелляционной инстанции указал на имеющийся в материалах дела и не оспоренный отказ в государственной регистрации от 10.08.2005 N 5819 права муниципальной собственности на нежилое помещение N 1 (магазин) площадью 163,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, п. Федоровка, ул. Дубовая, д. 18-а, в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции признал, что включение помещения в реестр муниципальной собственности не может являться доказательством возникновения у муниципального образования права собственности на него.

С учетом сказанного, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о ничтожности договора аренды от 16.02.2006 N 9/7491, указав на отсутствие у комитета по управлению имуществом права распоряжаться имуществом, право муниципальной собственности на которое не возникло..."

Постановление ФАС Уральского округа от 14.01.2009 N Ф09-10100/08-С6 по делу N А60-9270/2008

"...Право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника (п. 1 ст. 299 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что на момент заключения договора аренды право хозяйственного ведения предприятия "Почта России" на закрепленное за ним имущество не зарегистрировано в установленном законом порядке, и пришли к обоснованному выводу о том, что предприятие "Почта России" не обладало правом сдачи спорного помещения в аренду.

Таким образом, договор аренды от 01.09.2006 N 1453/14, заключенный между предприятием "Почта России и индивидуальным предпринимателем Сальниковой Е.С., противоречит ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, установив, что договор аренды заключен в отношении имущества, право хозяйственного ведения на которое за арендодателем в установленном законом порядке не зарегистрировано, а также с нарушением порядка, установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 (без проведения конкурса), суды правомерно признали договор аренды от 01.09.2006 N 1453/14 недействительным и применили последствия недействительности ничтожной сделки, обязав арендатора возвратить спорное помещение..."

Постановление ФАС Уральского округа от 21.09.2006 N Ф09-8398/06-С3

"...Как следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды от 01.12.2004 N А-19/2005 на основании акта сдачи-приемки предприятие передало обществу в аренду нежилое помещение общей площадью 32 кв. м в здании, расположенном по адресу: г. Челябинск, ул. 40 лет Октября, д. 19.

Запись о праве собственности истца на которое внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.02.2005 (свидетельство о государственной регистрации права серия 74-АА N 056296).

Установив, что истец не доказал в соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации факт наличия у него на момент заключения договора аренды от 01.12.2004 N А-19/2005 зарегистрированного права собственности на помещение площадью 32 кв. м в здании, расположенном по адресу: г. Челябинск, ул. 40 лет Октября, д. 19, суды пришли к верному выводу о ничтожности названного договора ввиду его несоответствия положениям ст. 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Уральского округа от 06.09.2006 N Ф09-6063/06-С4

"...Кроме того, в соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (п. 23 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу ч. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 2 ст. 4 указанного Закона).

При этом права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, Департаментом в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены доказательства государственной регистрации права муниципальной собственности на спорное помещение, которая является обязательной (п. 2 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), а следовательно, и возникновения права муниципальной собственности.

При таких обстоятельствах являются правомерными выводы суда апелляционной инстанции о том, что Департаменту право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Федосеева, д. 19, не принадлежит, и Департамент в силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не имел права сдавать в аренду указанное помещение..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 21.07.2010 по делу N А08-2804/2009-24

"...Как усматривается из материалов дела, 01.06.2007 ООО "Консалтинг-центр "ЮНИКОН" (арендодатель) и ГОУ ВПО "Белгородский государственный университет" (арендатор) подписали договор аренды недвижимого имущества N 19, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование объект нежилого фонда - нежилое помещение, именуемое далее "объект", расположенное по адресу: г. Белгород, ул. Королева, 2а, а именно: здание Центра наноструктурных материалов и покрытий, площадью 785,8 кв. м для использования в целях научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ.

В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Из материалов дела следует, что право собственности ООО "Консалтинг-центр "ЮНИКОН" на переданное ответчику по договору аренды N 19 от 01.06.2007 нежилое помещение площадью 785,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Белгород, ул. Королева, д. 2а, было зарегистрировано в установленном законом порядке 21.12.2007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 31 АБ N 305531 (т. 1 л.д. 14).

При таких обстоятельствах, учитывая, что на момент заключения договора аренды N 19 от 01.06.2007 ООО "Консалтинг-центр "ЮНИКОН" не являлось собственником спорного помещения, а, следовательно, исходя из положений ст. 608 Гражданского кодекса РФ было не вправе передавать его в аренду, тем более, что спорное нежилое помещение как объект недвижимости в июне 2007 года не существовало, так как не было введено в эксплуатацию, судебная коллегия приходит к выводу о ничтожности договора аренды N 19 от 01.06.2007 в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ..."

Постановление ФАС Центрального округа от 12.05.2010 N Ф10-1865/10 по делу N А68-5904/09

"...Из материалов дела следует, что при заключении договора аренды N 58 от 16.01.2006, администрация МО Тепло-Огаревский район выступала как собственник передаваемого в аренду имущества.

Однако, свидетельство о государственной регистрации права серии 71 АБ N 312480, согласно которому собственником нежилого здания магазина, общей площадью 188,30 кв. м, лит. А (кадастровый номер 71-71-22/006/2007-392), расположенного по адресу: Тульская область, Тепло-Огаревский район, поселок Теплое, ул. Садовая, д. 3, является муниципальное образование Тепло-Огаревский район Тульской области, выдано администрации 19.04.2007, тогда как договор аренды заключен 16.01.2006, то есть ранее, чем выдано свидетельство о государственной регистрации права.

Следовательно, на дату заключения договора аренды администрация МО Тепло-Огаревский район не обладала правомочиями по распоряжению данным имуществом.

Таким образом, поскольку указанный договор аренды является недействительным в силу его ничтожности, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о взыскании задолженности по арендной плате..."

Позиция 2. Отсутствие государственной регистрации права собственности арендодателя на недвижимость в момент заключения договора аренды не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего арендного обязательства, если арендодатель передал имущество арендатору, а последний пользовался им и вносил арендные платежи.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.10.2012 по делу N А82-16218/2011

"...ИП Дворсон А.Р. (арендодатель) и ИП Удалова О.Н. (арендатор) заключили договор аренды от 15.06.2010 N 15, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование часть нежилого помещения (2-й этаж) общей площадью 27,92 квадратного метра, находящееся в здании торгового центра "Александрия", расположенного по адресу: Ярославская область, город Рыбинск улица Крестовая, дом 109-111 (пункт 1.1 договора).

Срок аренды составляет 11 месяцев с даты передачи помещения по акту приема-передачи (пункт 2.1 договора).

В силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания (помещения) на срок менее года заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и не требует государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации права собственности арендодателя на недвижимость на дату заключения договора аренды само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего арендного обязательства.

Стороны, подписав договор от 15.06.2010, в пункте 2.1 установили срок его действия с 15.06.2010. После регистрации права собственности истца на здание торгового центра площадью 2 052,2 квадратного метра 09.12.2010 договор аренды участниками не изменялся, волеизъявления контрагентов как в момент заключения сделки, так и после регистрации права направлены на пользование ИП Удаловой О.Н. объектом имущественного найма. При этом арендатор признавал себя фактически должником в арендном обязательстве и оплачивал платежи за пользование объектом и до государственной регистрации права собственности за арендодателем.

В связи с указанными обстоятельствами доводы заявителя кассационной жалобы о необоснованном применении к настоящему спору статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и необходимости взимания за пользование переданным имуществом платы судом кассационной инстанции признаются правильными..."

8.3. Вывод из судебной практики: Лицо, чьи права на недвижимое имущество не зарегистрированы в ЕГРП, не может сдавать его в аренду и требовать неосновательное обогащение с лица, использовавшего такое имущество до регистрации права собственности арендодателя.

Примечание: Приведенный ниже судебный акт был принят до внесения изменений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Следовательно, в нем не учтена правовая позиция, изложенная в п. 10 названного Постановления.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.11.2009 по делу N А10-1976/2009

"...Судом первой инстанции установлено, что 13.11.2002 между индивидуальным предпринимателем Валеевым В.Н. (покупатель) и открытым акционерным обществом "Бурятснабсбыт" (продавец) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - здания магазина, находящегося по адресу: г. Гусиноозерск, ул. Центральная, 4.

29.05.2008 Валееву Валентину Николаевичу выдано свидетельство серии 03-АА N 409347 о государственной регистрации права на указанный объект недвижимости.

Предметом исковых требований индивидуального предпринимателя Валеева В.Н. является взыскание с индивидуального предпринимателя Вахитовой Г.Н. суммы неосновательного обогащения, возникшего из пользования нежилым помещением в отсутствие каких-либо правовых оснований, а также взыскание процентов за пользование чужими средствами.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, из анализа указанных норм права следует, что у истца до момента регистрации права собственности на переданное ответчику имущество, отсутствовало право распоряжаться последним, в том числе и путем сдачи в аренду.

Доводы истца о том, что неосновательное обогащение следует исчислять с 13.11.2002, то есть с момента заключения договора купли-продажи, признанного решением Гусиноозерского городского суда от 21.02.2008 надлежаще заключенным, касаются результатов оценки представленных доказательств.

Оснований для переоценки доказательств у суда кассационной инстанции в силу требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется..."

8.4. Вывод из судебной практики: Договор аренды недвижимого имущества, в отношении которого право собственности арендодателя признано недействительным после заключения договора, а также признана недействительной государственная регистрация такого права, является ничтожным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 01.09.2010 N КГ-А40/9578-10 по делу N А40-145519/09-105-1095

"...20.06.2000 г. между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ГУ Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора в ЮВАО г. Москвы (арендатор и правопредшественник истца) был заключен договор аренды от 20.06.2000 г. N 05-00317/00, согласно которому арендодатель передал арендатору в аренду нежилое помещение площадью 596,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. 2-я Институтская, д. 2/10 сроком действия с 01.05.2000 г. по 30.04.2005 г.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, принадлежность указанного недвижимого имущества на праве собственности городу Москве на момент действия договора аренды подтверждается выпиской из ЕГРП от 20.07.2009 г.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 04.08.2009 г. по делу N А40-27128/09-11-287, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2009 г., признано право федеральной собственности на помещения в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. 2-я Институтская, д. 2/10 общей площадью 600,2 кв. м и признано недействительным зарегистрированное право собственности города Москвы на здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. 2-я Институтская, д. 2/10 общей площадью 596,2 кв. м.

Суды обеих инстанций, руководствуясь статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установили преюдициальное значение указанного выше решения Арбитражного суда г. Москвы от 04.08.2009 г. по делу N А40-27128/09-11-287 для рассмотрения настоящего спора.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или уполномоченным собственником лицам.

Поскольку недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды от 20.06.2000 г. N 05-00317/00, не является собственностью города Москвы, и как следствие, Департамент имущества города Москвы не уполномочен собственником (Российской Федерацией) на сдачу его в аренду, последний в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку заключен с нарушением статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судами фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судами при рассмотрении дела судебной ошибки..."

Аналогичная судебная практика:

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.04.2010 по делу N А46-9/2007

"...Как следует из материалов дела, между департаментом (арендодатель) и ООО "Паллада" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.07.2003 N 25501/3 (с изменениями от 06.05.2005), согласно которому арендодатель передал арендатору в аренду нежилое помещение (строение), находящееся в собственности муниципального образования город Омск, расположенное в подвале по адресу: город Омск, проспект Маркса, 17 (Литера А (8П), индивидуализированное согласно приложению N 2 к договору, общей площадью 92,50 квадратных метра, сроком с 01.07.2003 по 30.06.2008.

Решением Куйбышевского районного суда города Омска от 08.07.2008 признано недействительным право собственности муниципального образования город Омск на нежилое помещение 8П на поэтажном плане (1, 2, 45) общей площадью 92,50 квадратных метра, расположенное в подвале пятиэтажного кирпичного здания, литера А, расположенного по адресу: город Омск, проспект Маркса, 17, а также признана недействительной государственная регистрация права собственности на указанное нежилое помещение.

Приняв во внимание указанное решение суда, которое имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела в силу пункта 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанции, правомерно признали договор аренды недвижимого имущества от 01.07.2003 N 25501/3 недействительной (ничтожной) сделкой, заключенной в нарушение пункта 1 статьи 209, статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

8.5. Вывод из судебной практики: Подлежащий государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества, подписанный до государственной регистрации права собственности арендодателя на данное недвижимое имущество, но зарегистрированный после нее, является действительным.

Примечание: Указанная позиция нашла отражение в Рекомендациях Научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа "О практике применения норм гражданского законодательства", принятых по итогам заседания, состоявшегося 02.06.2011 на базе Арбитражного суда Республики Коми, и одобренных Президиумом ФАС Волго-Вятского округа от 22.06.2011 N 2 (вопрос 36).

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 07.09.2010 N 4037/10 по делу N А65-18537/2009-СГ2-55

"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между предпринимателем (арендодателем) и обществом (арендатором) 24.01.2008 подписан договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Товарищеская, д. 16, литер "А", сроком с 24.01.2008 по 24.01.2011. Помещения по акту приема-передачи от 24.01.2008 переданы в пользование арендатору.

Право собственности предпринимателя на указанные помещения, приобретенные по договору купли-продажи от 21.09.2007 N 114, заключенному с муниципальным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", зарегистрировано в установленном порядке 20.02.2008, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того обстоятельства, что договор аренды подписан сторонами до возникновения у предпринимателя права собственности на сдаваемые им в аренду помещения, а поскольку в соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду, договор является ничтожным.

Таким образом, суды признали дату подписания сторонами договора аренды моментом его заключения.

Однако согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Законом, а именно пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрена обязательная государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества.

Принимая во внимание, что на момент регистрации договора аренды арендодатель являлся собственником арендуемых помещений, сторонами определен момент вступления в силу договора и период с даты подписания договора до его регистрации в расчет задолженности по арендной плате не включается, договор аренды следует признать заключенным в полном соответствии с действующим законодательством, а исковое требование - подлежащим удовлетворению.

При указанных обстоятельствах оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, что в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для их отмены.

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 06.05.2010 N ВАС-4037/10 по делу N А65-18537/2009-СГ2-55

"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) 24.01.2008 подписан договор аренды нежилого помещения (арендатор), расположенного по адресу: г. Казань, ул. Товарищеская, д. 16, литер "А", общей площадью 116,4 кв. метра, на срок с 24.01.2008 по 24.01.2011 и по акту приема-передачи от 24.01.2008 переданы в пользование.

Предприниматель на основании договора купли-продажи нежилых помещений от 21.09.2007 N 114, заключенного с муниципальным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", приобрел в собственность нежилые помещения по адресу: г. Казань, ул. Товарищеская, д. 16, литер "А", общей площадью 127,1 кв. метра.

Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке 20.02.2008, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор аренды прошел государственную регистрацию 11.03.2008.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433); договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651).

Следовательно, договор аренды от 24.01.2008, зарегистрированный 11.03.2008, считается заключенным с момента регистрации.

Суды, делая вывод о том, что поскольку на момент заключения договора аренды от 24.01.2008 переход права собственности предпринимателя на объект аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке, у последнего отсутствовали полномочия по распоряжению спорным объектом недвижимости, не применили указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, основания, предусмотренные статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания недействительным договора аренды отсутствуют..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.04.2011 по делу N А11-4945/2010

"...Общество (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) оформили договор аренды торговых помещений от 01.06.2009 N Ц/5 площадью 20 квадратных метров на цокольном этаже торгового центра, расположенного по адресу: город Муром, улица Советская, 12, пристроенного к западному торцу торгового центра "Витязь" (пункты 1.2, 1.5 и 1.6 договора).

Согласно пункту 2.1 договора помещения передаются в аренду до 01.07.2015.

Право собственности Общества на здание упомянутого торгового центра зарегистрировано 13.08.2009 (свидетельство о государственной регистрации права от 13.08.2009 серии 33АК N 709298).

Договор аренды от 01.06.2009 N Ц/5 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области 15.06.2010 за номером 33-22-12/024/2010-572.

Выводы суда апелляционной инстанции о недействительности и незаключенности договора аренды от 01.06.2009 N Ц/5 ошибочны, поскольку основаны на неправильном применении норм материального права.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

На момент государственной регистрации договора аренды от 01.06.2009 N Ц/5, с которого он считается заключенным, арендодатель являлся собственником арендуемых помещений и, соответственно, у него имелось правомочие на передачу принадлежащего ему имущества в аренду по правилам статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому суд первой инстанции правомерно признал договор аренды заключенным в полном соответствии с действующим законодательством..."

8.6. Вывод из судебной практики: Если право собственности на объект аренды возникло у арендодателя в порядке правопреемства при реорганизации правопредшественника, то договор аренды такого имущества является действительным несмотря на то, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на момент заключения указанного договора отсутствуют сведения о правах арендодателя на недвижимое имущество.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 12.12.2011 по делу N А41-27488/10

"...Как следует из материалов дела, на момент заключения спорного договора аренды N Р-95/К/08 от 29.05.2008 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствовали сведения об ОАО "Аграрная группа "РОСТ" как о правообладателе нежилого помещения.

Одновременно судами было установлено, что ОАО "Аграрная группа "РОСТ" создано в результате реорганизации в форме слияния с ОАО "Агрофирма "Павловская", что подтверждается свидетельствами серии 50 N 011199851 от 29.05.2008 г. и серии 50 N 011199859 от 29.05.2008 г.

Перечень имущества, подлежащий передаче от ОАО "Агрофирма "Павловская" к вновь образуемому юридическому лицу отражен в подписанном сторонами передаточном акте от 01.05.2008 г. Данный перечень содержит указание на передачу в составе иного имущества цеха деревообработки инв. N 00000031, расположенного, согласно распоряжению Администрации городского округа Домодедово N 392 от 30.08.2007 г., по адресу: д. Павловское, ул. Вокзальная, д. 21, стр. 11.

При изложенных обстоятельствах, суды пришли к правомерному выводу о доказанности наличия у ОАО "Аграрная группа "РОСТ" как правопреемника в отношении имущества ОАО "Агрофирма "Павловская" права распоряжения нежилым помещением общей площадью 240 кв. м, расположенным по адресу: Московская область, Домодедовский район, д. Павловское, ул. Вокзальная, д. 21, стр. 11 (столярный цех).

Оснований для признания договора аренды N Р-95/К/08 от 29.05.2008 г. недействительным у судов не имелось..."

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 21.02.2012 N ВАС-1782/12 по делу N А41-27488/10

"...Полагая, что в соответствии с нормой статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, у общества отсутствовали правомочия по распоряжению объектом аренды, предприниматель обратился в суд с требованием о признании договора аренды от 29.05.2008 N Р-95/К/08 недействительной сделкой.

Как следует из судебных актов, общество создано в результате реорганизации в форме слияния с ОАО "Агрофирма "Павловская", что подтверждается свидетельствами серии 50 N 011199851 от 29.05.2008 г. и серии 50 N 011199859 от 29.05.2008 г.

В соответствии с договором о слиянии ОАО "Агрофирма "Павловская" и ОАО "Аграрная группа "РОСТ" от 14.02.2008 г. последнее является правопреемником ОАО "Агрофирма "Павловская" в отношении любого его имущества.

Перечень имущества, подлежащего передаче от ОАО "Агрофирма "Павловская" к вновь образуемому юридическому лицу, отражен в подписанном сторонами передаточном акте от 01.05.2008 г. Данный перечень содержит указание на передачу в составе иного имущества цеха деревообработки инв. N 00000031, расположенного, согласно распоряжению Администрации городского округа Домодедово от 30.08.2007 г. N 392, по адресу: д. Павловское, ул. Вокзальная, д. 21, стр. 11.

Столярный цех площадью равной 240 кв. м, являющийся объектом договора аренды от 29.05.2008 г. N Р-95/К/08, является частью здания принадлежащего ОАО "Аграрная группа "РОСТ" цеха деревообработки.

В связи с изложенным, суды обоснованно пришли к выводу о доказанности наличия у общества как правопреемника в отношении имущества ОАО "Агрофирма "Павловская" права распоряжения нежилым помещением общей площадью 240 кв. м, расположенным по адресу: Московская область, Домодедовский район, д. Павловское, ул. Вокзальная, д. 21, стр. 11 (столярный цех), поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных права" граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Учитывая изложенное, нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, не установлено..."

Наиболее распространенный вид договорных отношений , регламентированных ГК РФ, в которых определены обязанности сторон:

Иногда, в силу различных обстоятельств необходимо доказать несостоятельность договора .

Виды договоров аренды, как объектов юридических действий

Все договоры классифицируются по двум признакам:

• оспоримые;
• ничтожные.

Оспоримым является договор, который в судебном порядке признается недействительным и недействительность его надо доказывать, т. е. подавать в суд иск о признании договора недействительным .

Если договор ничтожен, доказывать его недействительность в суде не нужно . Он признается таковым с даты подписания.

Признание договора аренды недействительным - прерогатива суда

Аренды недействительным можно только в судебном порядке. Статья 167 ГК РФ определяет действия сторон в случае признания договора недействительным. Обе стороны обязаны передать друг другу полученное по договору . И если нет возможности получения имущества в натуральных величинах, возмещают в стоимостном выражении.

Но, чтобы суд принял такое решение, необходимо предоставить в суд иск, где аргументировано и грамотно представлены все претензии по данному вопросу.

Неправомерное заключение договоров аренды - основание для признания недействительности договора

Такие основания возникают при заключении договора :

• с нарушением законодательства . Например, организация заключила договор аренды, не имея на то оснований (отсутствие лицензии, либо нарушения ограничений, прописанных в уставе предприятия, либо истечение срока полномочий руководителя, подписавшего договор);
• заведомо мнимого характера , т.е. не имеющего правовых последствий. Например, договор аренды заключен, но не действует, арендные отношения отсутствуют;
• недееспособным гражданином . Например, договор заключен несовершеннолетним гражданином или человеком, по признанию суда, недееспособным или ограниченно недееспособным, т. е. неспособным адекватно оценивать свои действия;
• нарушающего публичный порядок . Например, аренда помещения под ночной клуб в жилом доме;
• под воздействием тяжелых обстоятельств на невыгодных условиях. Доказать недействительность такого договора сложно, если в существует пункт, опровергающий тяжелые обстоятельства, как следствие подписания договора;
• путем насилия или обмана . О насилии и обмане речь заходит, как правило, при производстве уголовных дел.

Именно признание недействительности договора отличается от других юридических действий. Например, если арендатор не оплачивает арендуемое имущество, либо оплачивает несвоевременно и не полностью , то встает вопрос не о недействительности договора, а о невыполнении условий договора, что также требует разбирательства в суде с предоставлением точного расчета задолженности + пени за просроченные платежи.

Вопрос о признании договора аренды недействительным серьезный и весьма непростой. Поэтому для сбора доказательств несостоятельности договора, достоверного и грамотного составления иска, квалифицированного представления всех аспектов и претензий в зале суда, необходимо заручиться поддержкой опытного юриста.