Договор аренды зданий и сооружений - Гражданское право. Лекции. Договор аренды зданий и сооружений

Договор аренды здания (сооружения) регламентируется § 4 гл. 34 ГК РФ, а также общие положения об аренде, содержащиеся в § 1 гл. 34 ГК РФ, применяются к данному договору только в том случае, если § 4 гл. 34 ГК РФ не предусмотрено иное. Цель договора аренды зданий или сооружений - обеспечить передачу имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны. Интерес арендодателя предполагает, что с помощью передачи здания или сооружения в аренду реализуются его интересы как собственника по извлечению дохода из имеющихся у него в наличии или приобретённых специально для ведения предпринимательства такого рода производственных фондов. Заинтересованность арендатора к использованию нанятого недвижимого имущества состоят в том, чтобы, не обременяя себя всякий раз приобретением зданий в собственность, получить возможность эффективно использовать временно нанятое помещение для производственных или иных целей.

В договоре аренды здания (сооружения) должно быть обязательно указано наименование здания (сооружения), его описание, местонахождение, размер арендной платы. Как правило, описание здания (сооружения) осуществляется в приложении к договору, называемом «Описание недвижимости». Также к договору в качестве приложений, как правило, прикладываются копии документов на здание (сооружение): свидетельство о государственной регистрации права собственности, иной документ, подтверждающий право арендодателя сдавать в аренду здание (сооружение), технический паспорт здания (сооружения).

Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) – обязательная процедура в тех случаях, когда срок действия договора составляет 1 год и более. Более того, сделка считается заключенной лишь с того момента, как произошла регистрация. В противном случае, незарегистрированный договор не имеет юридической силы со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Что же такое договор аренды зданий, сооружений:

Итак, в соответствии с п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Данный договор является: консенсуальным (т.е. он признается заключенным уже с момента подписания - до непосредственной передачи имущества в аренду); взаимным (при заключении договора у обеих сторон договора возникают как права, так и обязанности по отношению друг к другу); возмездным (договор в обязательном порядке предполагает наличие платы за пользование арендованным имуществом). Отдельно обратим внимание, что если здание или сооружение не принадлежит арендодателю на праве собственности, то сдача такого имущества в аренду возможна только при условии соблюдения арендодателем всех ограничений, наложенных собственником в силу закона или договора.

Форма и государственная регистрация договора:

Договор аренды зданий, сооружений должен обязательно заключаться в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного арендатором и арендодателем. Если такое требование не соблюдается, то данный договор считается недействительным, согласно ст.651 ГК РФ.

Объект аренды:

Итак, по договору аренды недвижимости объектом аренды являются сами здания и сооружения (ст. 607 ГК РФ). Особое внимание следует обратить на правовой статус земельных участков при аренде находящихся на них зданий или сооружений. Как установлено в ст. 652 ГК РФ одновременно с передачей прав владения и пользования на эти объекты передаются права на ту часть земельного участка, которая занята указанной недвижимостью и необходима для ее использования. Неоднозначным является вопрос о том, можно ли рассматриваемый договор применять при аренде частей зданий и сооружений, т.е. отдельных нежилых помещений.

Объем правомочий арендатора зависит от объема правомочий арендодателя на земельный участок, на котором находится объект аренды. Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору по общему правилу предоставляется право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для использования в соответствии с его назначением.

Если же арендодатель не является собственником, то объем правомочий арендатора в отношении земельного участка определяется только на основе анализа объема правомочий арендодателя. Более того, в Гражданском кодексе РФ четко установлено, что аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. Обратим внимание, что арендатору и арендодателю не нужно заключать дополнительное соглашение для описания права пользования земельным участком. Правоустанавливающим документом в данном случае будет сам договор аренды зданий и сооружений.

Цена договора:

Применительно к договору аренды зданий и сооружений еще одним существенным условием является его цена: данный договор должен предусматривать размер арендной платы (ст.654 ГК РФ).

Размер арендной платы в договоре аренды зданий и сооружений зависит от множества факторов: от характера предполагаемого использования здания или сооружения, его технических характеристик. Арендная плата может определяться в виде фиксированной суммы в месяц либо суммы за единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера. В последнем случае арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Сохранение права пользования земельным участком арендатором здания, сооружения:

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Как передается здание, сооружение:

Обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю (ст. 655 ГК РФ).

Стороны договора:

Сторонами в договоре аренды зданий и сооружений являются арендатор и арендодатель. Арендодателем здания или сооружения может выступать его собственник. Но арендодателями могут быть также и иные лица - как физические, так и юридические, управомоченное на то законом или собственником имущества. Возможны случаи, когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда земельный участок, на котором находиться здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности. В первом случае в договоре аренды здания или сооружения одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение).

Существенные условия договора:

Существенными условиями договора аренды зданий или сооружений являются:

1)Предмет договора аренды зданий или сооружений. Значит, при заключении договора, его предмет необходимо конкретизировать: указать какое конкретное здание, либо помещение сдаётся в аренду, его местонахождение, общую площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности и иные данные технических характеристик помещения и его состояния.

2)Размер арендной платы договора аренды зданий или сооружений. Если размер арендной платы не указан в договоре, то его нельзя определить как размер арендной платы, уплачиваемый за аналогичные здания и сооружения (ст.654 ГК РФ). Таким образом, если данное условие или порядок его определения в договоре аренды зданий и сооружений не указан, такой договор считается ничтожным.

Дополнительные условия в договоре:

Дополнительным условием договора аренды зданий, сооружений является срок аренды. Договоры аренды зданий и сооружений могут заключаться на любой срок. Если срок в договоре аренды не определен, то такой договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Если в таком случае какая-либо из сторон захочет расторгнуть этот договор, то она может сделать это в любое время, так как договор не имеет определенного срока. При таком расторжении договора необходимо предупредить другую сторону за три месяца. Уведомить другую сторону о расторжении договора следует в письменном виде. Срок такого предупреждения о предстоящем прекращении договора аренды может быть изменен сторонами в самом договоре или же это может быть предусмотрено в законе.

Какие приложения и сопутствующие документы могут прилагаться к договору аренды зданий, сооружений:

Договор аренды зданий, сооружений может содержать следующие приложения:

  • Описание здания, сооружения;
  • Описание земельного участка, на котором расположено здание, сооружение;
  • График арендных платежей;
  • Свидетельство о государственной регистрации права;
  • Правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • Кадастровый паспорт здания, сооружения;
  • Кадастровый паспорт земельного участка;
  • Акт приема-передачи недвижимости;
  • Дополнительное соглашение;
  • Протокол разногласий;
  • Протокол согласования разногласий.

Что нужно знать при заключении договора аренды зданий, сооружений:

При заключении договоров аренды зданий и сооружений, в том числе нежилых помещений в них, важно помнить, что такие договоры должны быть составлены в письменной форме и подписаны сторонами. Кроме того, если имущество передается в аренду на срок один год и более, договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации в Регистрационной палате и считается заключенным с момента такой регистрации.

Получая имущество в аренду, арендатор одновременно принимает на себя определенные обязанности, а именно, своевременно уплачивать арендную плату в установленном договором размере, использовать имущество по его назначению, поддерживать его в исправном состоянии. При этом, заключая соответствующий договор, арендатор, приобретает также определенные права. В частности, помимо общеизвестного права пользования имуществом, это такие права как:

  • Истребовать у арендодателя имущество, если оно не было своевременно ему передано;
  • Удержать из арендной платы сумму понесенных им расходов на устранение недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им;
  • Требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, состояние имущества существенно ухудшились;
  • С согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал;
  • Преимущественно перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок при условии надлежащего исполнения своих обязанностей по договору аренды.

К примеру, очень часто арендодатели предусматривают в договоре аренды право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы при наличии определенных условий, а также право в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор аренды, в частности, в случае нарушения арендатором сроков оплаты по договору. Включение в договор таких условий не противоречит действующему законодательству, не смотря на то, что Гражданским кодексом РФ установлено общее правило, согласно которому по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом в случаях, когда арендатор:

  • Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  • Существенно ухудшает имущество;
  • Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  • Не производит капитального ремонта имущества в установленные сроки в тех случаях, когда производство капитального ремонта является обязанностью арендатора;
  • В иных случаях, предусмотренных договором аренды.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Требование о расторжении договора аренды не будет удовлетворено судом, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд. Если же договором не предусмотрено право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке расторгать договор, он не может чинить препятствия арендатору в пользовании имуществом вплоть до вступления в силу решения суда о расторжении такого договора. Ограничение в пользовании имущества в таком случае не допускается и может привлечь арендодателя к административной или даже уголовной ответственности.

Если договором аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор аренды, к примеру, в случае нарушения сроков оплаты, арендатору, при ограничении пользования имуществом, целесообразно обжаловать соответствующие действия арендодателя с одновременным предъявлением в суд заявления о применении обеспечительных мер о запрещении арендодателю совершать эти действия.

В любом случае очень важно внимательно отнестись к заключению договора аренды и определению его условий, просчитав все возможные ситуации, в том числе возникновение конфликта с арендодателем, что в дальнейшем позволит исключить совершение в отношении арендатора каких-либо неправомерных действий и обеспечить защиту прав и законных интересов.

Договор аренды зданий и сооружений - это документальное соглашение, согласно которого арендодатель передает арендатору во временное пользование недвижимое имущество (сооружение или здание) для дальнейшей эксплуатации. Такая сделка регулируется 650 статьей пунктом 1 Гражданского кодекса.

Основные понятия

Под сооружением в данном документе подразумевают результат строительства, который представлен в виде объемной, линейной или плоскостной строительной системы, имеющей подземную и наземную части, а также состоящей из несущих и ограждающих (в некоторых случаях) конструкций. Данная форма строения предназначена для организации производственных процессов различного типа или хранения продуктов и грузов, а также временного пребывания людей.

Под зданием следует понимать иной результат строительства, который выражен в виде объемной строительной системы, имеющей наземную и подземную части, включающей в себя различного рода помещения, сети и системы инженерно-технического обеспечения. Такая форма предназначена для проживания и деятельности людей, хранения продукции, размещения животных или организации производства.

Целью договора аренды является обеспечение передачи имущества во временное пользование или владение, в чем заинтересованы обе стороны соглашения.

Интерес арендодателя заключается в реализации его интересов собственника, а именно в извлечении дохода из принадлежащих ему или недавно приобретенных для этой цели производственных фондов.

Заинтересованность арендатора в факте применения арендованной недвижимости заключается в возможности эффективного использования для производственных целей временно нанятого и эксплуатируемого имущества, без сильного финансового обременения по части расходов на приобретение.

Понятие договора аренды

Договор аренды недвижимости является консенсуальным (т. е. заключается в момент подписания), взаимным (обе стороны обладают правами и обязанностями по отношению друг к другу), возмездным (предполагает оплату за использование предмета соглашения). В случае если арендодатель не является владельцем недвижимого имущества, передаваемого во временное пользование, то такой тип сделки возможен лишь при соблюдении всех необходимых ограничений, оговоренных собственником в силу закона.

Документ заключается строго в письменной форме согласно статьи 651 ГК РФ, где для каждой заинтересованной стороны составляется отдельный экземпляр и подписывается всеми участниками сделки. Несоблюдение этого пункта влечет за собой недействительность соглашения с юридической точки зрения.

В договоре аренды зданий (сооружений) в обязательном порядке прописывается информация о передаваемом во временное пользование имуществе. А именно:

  • наименование;
  • краткое описание;
  • месторасположение;
  • сумма арендной платы за период времени (месяц, квартал, полугодие или год);
  • график платежей, включая первый.

В качестве второго пункта к соглашению может быть приложено дополнение, называемое «Описание недвижимости». Помимо этого, к документу также прилагают копии следующих документов:

  • свидетельство о регистрации права собственности в государственном органе;
  • другой документ, согласно которого арендодатель имеет право сдавать здание (сооружение) в аренду;
  • технический паспорт объекта.

После подписания обеими сторонами, договор длительностью более года подлежит обязательной регистрации. После этого он официально вступает в силу и становится юридически обоснованным документом. В противном случае соглашение не будет иметь никакой силы с точки зрения законодательства.

Обязательной частью заключенного контракта на аренду является бланк дополнительного соглашения, в котором отмечаются условия предоставления объекта в пользование. Этим документом официально подтверждается его факт приема-передачи от арендодателя арендатору, что обе стороны согласовывают своими подписями и печатями.

Форма договора

Соглашение на передачу в аренду зданий или сооружений – документ довольно серьезный, поэтому должен быть составлен по соответствующим требованиям и включать в себя все наиболее важные моменты и пункты. В нем обязательно должны содержаться:

  • Наименование документа;
  • Дата и населенный пункт. Указываются друг напротив друга немного ниже названия бланка;
  • Наименование участников соглашения, а именно: название организации арендодателя, в чьем лице он представлен, на основании каких учредительных документов действует. По такому же принципу указывается и арендатор.
  • Основная часть бланка. Предмет договора. Один из самых больших по объему и по важности пунктов бланка.
  1. Здесь отмечается, что арендодатель передает во временное владение с целью использования здание или сооружение с обязательным указанием адреса, права собственности (с информацией о подтверждающем документе) и той части прав, которая переход арендатору вместе с имуществом. Кроме этого в данном разделе отмечаются подробные данные об объекте договора: общая характеристика, назначение, площадь и этажность, недостатки и прочие параметры. Также делается отметка о технической характеристике на основании выписки из технического паспорта здания.
  2. Далее прописывается вся информация о земельном участке, прилегающем к объекту аренды и передающемся вместе с ним. А именно: кадастровый номер, местоположение, цель использования, категория земель, общая площадь, кадастровый план.
  3. Затем указывается цель, в связи с которой арендатору требуется здание;
  4. Следующим пунктом отмечается рыночная стоимость объекта договора с учетом коэффициентов переоценки и норм амортизации на дату составления и подписания бланка;
  5. В обязательном порядке в документе прописываются передающиеся вместе с сооружением системы водоснабжения и канализации, электрооборудование, телефонные линии и прочее имущество. Перечень этого приводится в дополнительном соглашении, а в самом договоре делается пометка;
  6. Следующим пунктом определяется то, за чей счет здание будет оборудовано противопожарными и охранными системами;
  7. Затем делается отметка о праве арендатора выкупить здание, в случае если арендодатель захочет выставить его на продажу.
  • Порядок передачи недвижимости. Не менее значимый раздел договора, хотя и меньший по объему, чем предыдущий. Здесь прописывается срок, в течение которого арендодатель обязан передать другой стороне объект соглашения после его заключения. Делается отметка о состоянии самого здания, а также о технических характеристиках передаваемого вместе с ним имущества. Обязательно указываются все недостатки и минусы во избежание дальнейших споров.
  • Права и обязанности сторон. Данный раздел регулирует все вопросы, связанные с ответственностью сторон по данному соглашению и объекту аренды.
  1. Права арендодателя заключаются в: контроле за соблюдением условий документа со стороны арендатора; беспрепятственном посещении сданного в аренду здания с целью проверки состояния своего имущества; осуществлении других правомочий, доступных ему как собственнику и не ограниченных данным договором. Под обязанностями подразумеваются: предоставление арендатору указанного здания, согласно всех пунктов договора; прием необходимых мер по устранению последствий аварий, возникших не по вине второй стороны; своевременный капитальный ремонт; информирование клиента о правах третьих лиц на имущество или об отчуждении права собственности;
  2. Права арендатора заключаются в: передаче принятого здания в субаренду с письменного согласия собственника; изъятии произведенного собственными силами и средствами улучшения (без порчи основного имущества) в случае досрочного расторжения договора или его окончания; получении от арендодателя стоимости неотделимых изменений (если они были сделаны с согласия правообладателя); проведении переустройства, перепланировки или ремонта с согласия владельца. Под обязанностями арендатора подразумевают: прием обговоренного имущества во владение и использование его в соответствии с указанными целями; поддержание в пригодном состоянии и произведение мелкого текущего ремонта; своевременная оплата обговоренной по договору суммы; соблюдение всех норм безопасности (технические, противопожарные, санитарные и другие); обеспечение доступа на объект правообладателю и проверяющим службам; своевременное уведомление о желании расторгнуть или продлить соглашение.
  • Срок действия документа. В данном разделе обговаривается дата вступления в силу договоренностей между сторонами, а также окончания их действия. Кроме этого, во многих аналогичных договорах имеется пункт, где говорится об автоматическом продлении, если по истечении срока никто из сторон не пожелал его расторгнуть;
  • Арендная плата и расчеты. Этот раздел бланка посвящен финансовым вопросам. В первую очередь обговаривается сумма платы за квадратный метр площади, а также полная стоимость за весь объект. Акцент делается на то, что сумма является фиксированной и не подлежит изменению до окончания срока действия договора. Кроме этого подробно расписывается график платежей – первого и последующих, а также способ перечисления денежных средств.
  • Ответственность сторон и спорные вопросы. Этот раздел призван урегулировать все возможные споры, которые могут возникнуть в процессе действия договора. В частности, за неисполнение или уклонение от обязательств по документу стороны несут гражданскую ответственность согласно законодательства страны. Спорные вопросы могут быть решены путем совместных переговоров, досудебных служб или в суде. Здесь же обговаривается размер неустойки, которую арендодатель вправе требовать со второй стороны в случае несвоевременного внесения арендной платы.
  • Расторжение договора. Во избежание различных недомолвок, в этом пункте подробно расписаны поводы, по которым возможно досрочное расторжение соглашения. Поскольку потребовать этого могут обе стороны, различается и список причин. Собственник здания может разорвать договор, если объект используется нецелевым способом или его состояние значительно ухудшилось по вине арендатора, а также при длительном нарушении порядка оплаты. Вторая сторона может попросить расторгнуть договор, если имущество не было предоставлено вовремя или оно не пригодно для эксплуатации по юридическим или техническим причинам.
  • Заключительные положения. Здесь указываются дополнительные моменты по соглашению, которые не были внесены в остальные пункты. Например, что право собственности переходит к правопреемнику юридического лица в случае его реорганизации или ликвидации. Не лишним будет пункт о своевременном уведомлении второй стороны в случае изменения реквизитов или контактных данных. Кроме этого, делается отметка о количестве экземпляров (по числу заинтересованных сторон) и их одинаковой юридической силе. Тут же ставится уведомление прилагаемых дополнениях к договору и их количестве.
  • Адреса и реквизиты. Обе стороны соглашения являются равнозначными по значимости, поэтому их наименование и реквизиты располагаются в два столбика напротив друг друга. Здесь же ставится печати и подписи представителей организаций.

Форма приложения к договору

Продолжением договора аренды здания (сооружения) является передаточный акт, согласно которого имущество передается арендатору с целью дальнейшей эксплуатации. В нем обязательно присутствуют следующие строки:

  • Наименование документа;
  • Дата и населенный пункт. Эти записи делаются на одной строке друг напротив друга, но ниже заголовка;
  • Информация о сторонах соглашения. Она прописывается, как и в самом договоре – с указанием лиц-представителей и документов, на основании которых они действуют;
  • Основная часть. В ней делается сноска на договор аренды имущества, на основании которого составляется акт, а также сообщение о том, что арендодатель его передает, а арендатор принимает вместе с входящим в его состав имуществом и частичным правом собственности.
  • Далее делается отметка о количестве экземпляров, а также о том, у кого они хранятся;
  • Подписи обеих сторон, завизированные печатями организаций. Также располагаются друг напротив друга, как равнозначные партнеры.

100 р бонус за первый заказ

Выберите тип работы Дипломная работа Курсовая работа Реферат Магистерская диссертация Отчёт по практике Статья Доклад Рецензия Контрольная работа Монография Решение задач Бизнес-план Ответы на вопросы Творческая работа Эссе Чертёж Сочинения Перевод Презентации Набор текста Другое Повышение уникальности текста Кандидатская диссертация Лабораторная работа Помощь on-line

Узнать цену

Понятие договора аренды здания или сооружения

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК). Это вид договора аренды, самостоятельное существование которого обусловлено особенностями правового режима такой недвижимости, как здания и сооружения.

Предметом договора аренды может выступать только здание или сооружение в целом . Если в аренду сдается часть здания или сооружения, отношения между арендодателем и арендатором должны регламентироваться общими нормами о договоре аренды. Если при аренде части здания или сооружения права арендатора на земельный участок могут определяться только в договоре или не определяться вообще, то при аренде здания или сооружения в целом права арендатора на земельный участок могут определяться не только договором, но и законом (п. 2 ст. 652 ГК).

Предметом договора аренды зданий и сооружений могут быть только нежилые строения . Наем жилых строений (ст. 673 ГК) регламентируется нормами о договоре найма жилого помещения. В соответствии со ст. 651 ГК договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Форма: письменная. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). Следовательно, договор аренды здания или сооружения, совершенный сроком до одного года, будет считаться заключенным и без государственной регистрации при наличии соответствующей письменной формы.

К числу существенных условий рассматриваемого договора относятся условия о предмете аренды и о размере арендной платы. Цена на пользованием зданием, сооружением включает и плату на земельный участок, на котором оно расположено.

Передача здания (сооружения) арендодателем и принятие его арендатором должны осуществляться по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (ч. 1 п. 1 ст. 655 ГК). Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей здания (сооружения) является обязательным условием, позволяющим говорить о надлежащем исполнении обязательства по передаче и приему здания (сооружения) в аренду.

При прекращении договора арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю в порядке, аналогичном порядку передачи здания или сооружения арендатору. Иными словами, необходимо составление и подписание акта передачи или иного документа о передаче, а возможны и дополнительные действия по проверке качественного состояния зданий и сооружений и т.п. Отказ какой-либо стороны от подписания акта передачи или иного документа, свидетельствующего о возврате здания или сооружения, будет рассматриваться как отказ от исполнения обязательств по возврату предмета аренды.

ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

Взаимосвязь прав арендатора здания или сооружения с правами на земельный участок выражена в п. 1 ст. 652 ГК. В нем указано, что по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для использования:

Если арендодатель является обладателем ограниченного вещного права или иного, отличного от права собственности права на землю (права аренды, права бессрочного пользования, права пожизненного наследуемого владения и т.п.), то и арендатор здания (сооружения) становится носителем аналогичного права на земельный участок;

Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, то арендатору по соглашению сторон предоставляется право аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка (п. 2 ст. 652 ГК);

Если право на соответствующий земельный участок, передаваемое арендатору, в договоре аренды не определено, к арендатору на срок аренды здания или сооружения переходит право пользования соответствующей частью земельного участка.

Права арендатора здания или сооружения обременяют земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, и следуют за земельным участком как в случае его продажи (ст. 653 ГК), так и в тех случаях, когда земельный участок отчуждается иным способом: дарением, передачей в уставный капитал юридического лица и т.п., так как любое право аренды, включая право на аренду здания или сооружения, переходит по праву следования (п. 1 ст. 617 ГК).

Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения (комментарий)

1. Комментируемая статья посвящена урегулированию отношений по поводу прав на земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение. Поскольку здание или сооружение непосредственно связаны с другим недвижимым объектом - землей, право владения и пользования ими предполагает пользование также и земельным участком. Под земельным участком понимается также часть дна водоема, на котором находится гидротехническое сооружение.

Если рассматривать здание и участок земли или сооружение и участок земли в комплексе по признаку их связанности между собой, то они будут представлять собой категорию главной вещи и принадлежности, где главной вещью будет здание или сооружение, а принадлежностью - земельный участок, поскольку его цель - обслуживание главного объекта в силу его целевого назначения - под застройку. Это соотношение нельзя использовать в отношениях земельной аренды, где предметом являются земли сельскохозяйственного назначения и где обслуживающий характер, напротив, имеет строение. По правилу ст. 135 ГК принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Следовательно, передача в пользование главной вещи влечет за собой передачу в пользование и принадлежности (обслуживающей вещи). Поэтому согласно п. 1 комментируемой статьи по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Таким образом, площадь земельного участка формируется из двух компонентов: а) площади участка, соответствующей площади здания или сооружения в плане, и б) площади участка, прилегающей к зданию по его периметру, размеры которого определяются строительными и иными техническими нормами и правилами. Если размеры прилегающего к зданию или сооружению участка не определены в нормативных актах, то они определяются исходя из принципа необходимости при использовании объекта аренды в соответствии с его назначением.

Для отдельных видов зданий и сооружений (представляющих собой промышленные объекты высокого риска) предусмотрены санитарная и охранная зоны, территории которых также включаются в площадь обслуживающего земельного участка.

2. Основанием перехода к арендатору права пользования соответствующим земельным участком является соглашение об этом сторон или закон. Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, то основанием может быть как договор, так и закон.

В первом случае стороны включают в договор условие о передаче в аренду соответствующего участка земли. Его минимальные размеры определяются в соответствии с п. 1 комментируемой статьи. Стороны, однако, могут договориться о передаче большего земельного участка, если его использование не противоречит целевому назначению земли. Передача земельного участка арендатору здания или сооружения возможна и на ином праве, а не только на праве аренды. Комментируемая статья, допуская такую возможность, не содержит, однако, указаний на конкретные виды такого права. Следовательно, земельный участок можно передать на любом праве, в частности в безвозмездное срочное пользование, на праве постоянного (бессрочного) пользования (с учетом ограничений, введенных ЗК) или даже на праве собственности, что целесообразно при аренде с последующим выкупом арендованного имущества (см. коммент. к ст. 624).

Во втором случае, если стороны своим соглашением не урегулировали отношения в части прав на земельный участок, право пользования им возникает у арендатора непосредственно из закона, а именно ч. 2 п. 2 комментируемой статьи. На этом же основании арендатор получает право пользования земельным участком, если арендодатель не является его собственником и соответственно не может вступать в соглашение по его передаче другому лицу.

В этих случаях площадь участка, которым может пользоваться арендатор, определяется по правилам п. 1 комментируемой статьи (см. коммент. к этому пункту).

3. Пункт 3 комментируемой статьи содержит норму о том, что собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, но не абсолютно свободно, а постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором с собственником этого земельного участка. Поэтому собственник здания или сооружения, не являющийся собственником земельного участка, может сдать в аренду здание и сооружение, находящееся на чужом участке, без согласия собственника этого участка при соблюдении требования о таком "непротиворечии". Например, если при этом не нарушаются требования земельного законодательства об использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

Правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений . Нормы, регулирующие отношения, возникающие из договора аренды зданий и сооружений, закреплены в § 4 главы 34 ГК РФ.

Поскольку договор аренды зданий и сооружений является видом договора аренды, субсидиарно к данному договору применяются общие положения об аренде, содержащиеся в § 1 главы 34 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ о договоре аренды зданий и сооружений.

Субъекты права хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия) недвижимое имущество вправе сдавать в аренду с согласия собственника этого имущества (Российской Федерации , субъектов Российской Федерации, муниципальных образований).

Государственные и муниципальные предприятия , основанные на праве оперативного управления (казенные предприятия), вправе сдавать в аренду как движимое, так и недвижимое имущество, закрепленное за ними, только с согласия собственника этого имущества.

Учреждения, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, могут сдавать имущество в аренду с соблюдением ряда условий.

Если в аренду сдается здание или сооружение, находящееся в государственной или муниципальной собственности и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Арендатором могут быть дееспособные субъекты гражданского права .

Форма договора аренды зданий и сооружений .

К форме договора аренды зданий и сооружений предъявляются особые требования.

Согласно п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме.

При этом устанавливается, что из всех способов заключения договора в простой письменной форме, предусмотренных ст. 434 ГК РФ, к договору аренды здания или сооружения применим только один - составление одного документа , подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (ст. 651 ГК РФ). В этом еще одна особенность формы договора.

Кроме того, если срок договора аренды здания и сооружения не менее одного года, договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Неисполнение требования о государственной регистрации договора аренды здания или сооружения влечет его незаключенность.

Норма, устанавливающая необходимость государственной регистрации договора, заключенного на срок не менее года, как условия действительности договора, рассматривалась Конституционным Судом Российской Федерации на предмет ее соответствия Конституции России.

По мнению заявителя, обратившегося в Конституционный Суд Российской Федерации, п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ лишают заинтересованных лиц возможности заключить договор на основе свободного волеизъявления и приобрести права и обязанности по сделке без санкции со стороны органа государственной власти , осуществляющего регистрацию договора, и тем самым необоснованно ограничивают конституционное право каждого на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности (ч. 1 ст. 35 Конституции Российской Федерации), а в том случае, если договор не зарегистрирован, лишают сторону в договоре права на судебную защиту (ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации).

Отказывая в принятии заявления, Конституционный Суд Российской Федерации указал, что право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора; любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.

Государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

При том что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, ее отсутствие, по смыслу названных законоположений, само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту.

Позиция Конституционного Суда Российской Федерации представляется обоснованной.

В судебной практике нередко возникают вопросы относительно правил исчисления срока договора в целях определения, подлежит ли он государственной регистрации, а также относительно необходимости регистрации отдельных договоров аренды зданий и сооружений.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации по этим вопросам выработал следующие позиции.

Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ равен году.

Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

Не подлежат государственной регистрации:

1) предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор аренды, подлежащий государственной регистрации;

2) договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года;

3) новый договор аренды, которым регулируются отношения сторон, при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды;

4) обременения в виде прав арендатора, возникающих на основании договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года.

Подлежат государственной регистрации:

1) соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, поскольку такое соглашение является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды;

2) соглашение о переводе долга по договору аренды здания, подлежащему государственной регистрации.

Обязанности арендодателя по договору аренды зданий и сооружений .

Арендодатель по договору аренды зданий и сооружений обязан:

1. Передать здание или сооружение арендатору.

Согласно ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При этом, если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

То есть до фактической передачи здания или сооружения арендатору и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор аренды здания и сооружения не может считаться исполненным.

Законодатель рассматривает уклонение арендодателя от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, отказом от исполнения обязанности передать имущество.

При неисполнении арендодателем обязанности по передаче здания или сооружения арендатор вправе предъявить те же требования, что и по общим положениям о договоре аренды (см. главу 12).

2. Передать здание или сооружение вместе со всеми принадлежностями и документами.

3. Передать здание или сооружение в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

4. Предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду здание или сооружение.

5. Производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду здания или сооружения.

6. Возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений имущества.

7. Не заключать договор аренды с другим лицом в течение года со дня истечения срока договора с арендатором, которому арендодатель отказал в заключении договора на новый срок.

Обязанности арендатора по договору аренды зданий и сооружений .

Арендатор по договору аренды зданий и сооружений несет те же обязанности, что и арендатор по общим положениям о договоре аренды (см. главу 12). Поэтому мы лишь перечислим соответствующие обязанности. Итак, по договору аренды зданий и сооружений арендатор обязан:

1. Пользоваться арендованным зданием или сооружением в соответствии с условиями договора.

2. Своевременно вносить арендную плату за пользование зданием или сооружением.

3. Поддерживать арендованное здание или сооружение в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание здания или сооружения.

4. При прекращении договора аренды вернуть здание или сооружение арендодателю.

Как уже отмечалось, передача и принятие недвижимости осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Законодатель рассматривает уклонение арендатора от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, отказом от исполнения обязанности возвратить имущество (ст. 655 ГК РФ).

5. Не передавать без согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды и арендованное имущество третьим лицам.

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель », с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор », о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. По настоящему договору Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное владение и пользование , именуемое в дальнейшем «здание», за плату в целях .

1.2. Срок действия настоящего договора: . Арендатор должен вернуть здание Арендодателю не позднее «»2019 г.

1.3. Арендная плата устанавливается следующим образом:

  • в общей сумме рублей в месяц с учетом налога на добавленную стоимость, перечисляемой с расчетного счета Арендатора на расчетный счет Арендодателя не позднее числа каждого месяца;
  • в виде осуществления ежемесячных консультаций по правовым вопросам текущей деятельности Арендодателя рублей.

1.4. Арендная плата может пересматриваться сторонами досрочно по требованию одной из сторон в случае изменения складывающихся цен, при этом сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом другую сторону за месяцев.

1.5. Одновременно с передачей Арендатору прав владения и пользования зданием по настоящему договору ему передаются права на земельный участок, на котором расположено здание и который необходим для его использования.

1.6. Также Арендатору предоставляется право аренды на прилегающий к зданию земельный участок, принадлежащий Арендодателю на праве собственности .

1.7. Арендная плата, установленная в п.1.3 настоящего договора, включает в себя плату за пользование зданием , плату за пользование земельным участком , на котором оно расположено, а также плату за прилегающий к зданию земельный участок , указанный в п.1.6.

1.8. Арендодатель гарантирует, что на момент заключения настоящего договора здание не заложено, под арестом не состоит и не обременено никакими другими обязательствами.

1.9. Здание включает в себя комнаты и помещения общей площадью кв. м, обеспечено теплом, водой, электроэнергией, телефонной связью, выделенной линией электронной связи на бит/с.

1.10. Неотъемлемой частью настоящего договора является поэтажный план с указанием помещений, передаваемых Арендатору, и копия технического паспорта. Помещение оборудовано пожарной и охранной сигнализацией. Помещение находится под охраной. На время действия настоящего договора Арендатор вправе пользоваться всеми местами для парковки, отведенными Арендодателю.

1.11. На момент заключения настоящего договора здание, сдаваемое в аренду, принадлежит Арендодателю на праве собственности (Свидетельство на право собственности № выдано «»2019 г.), кадастровый номер .

1.12. Передаваемое в аренду здание находится в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для административных, коммерческих и иных целей в соответствии с назначением арендуемого объекта.

1.13. Без согласия Арендодателя указанное нежилое помещение не может быть сдано Арендатором в субаренду или пользование иным лицам.

1.14. Арендодатель вправе потребовать расторжения настоящего договора и возмещения убытков в случаях, когда им будут установлены факты использования помещений не в соответствии с условиями договора аренды или назначением арендованного здания.

1.15. Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного им в аренду по настоящему договору помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им, несмотря на то, что при сдаче его в аренду (заключении договора) Арендодатель мог и не знать о наличии указанных недостатков.

1.16. В случаях существенного нарушения Арендатором установленного договором порядка внесения арендной платы (сроков платежей) Арендодатель может потребовать от Арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный Арендодателем срок, но не более чем за два срока плановых платежей подряд.

1.17. Стороны настоящего договора аренды определили, что Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязательства по настоящему договору, при прочих равных условиях пользуется преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок по истечении срока действия данного договора.

1.18. Настоящий договор аренды нежилого помещения считается заключенным с момента подписания его сторонами и передачи здания или его части Арендатору по акту приема-передачи. В акте приема-передачи указываются места для парковки. По акту приема-передачи также передаются ключи, пропуска, документы.

2. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН ПО НАСТОЯЩЕМУ ДОГОВОРУ

2.1. Арендодатель обязуется :

2.1.1. Передать Арендатору здание вместе со всеми относящимися к нему документами не позднее «»2019 г. Указанное обязательство будет считаться исполненным после предоставления Арендатору здания во владение и пользование и подписания сторонами акта о его передаче.

2.1.2. Передать Арендатору права на прилегающий к зданию земельный участок, принадлежащий Арендодателю на праве собственности, размер которого установлен в п.1.5 настоящего договора, вместе со всеми относящимися к нему документами.

2.1.3. Произвести за свой счет капитальный ремонт здания .

2.1.4. В случае аварии, произошедшей не по вине Арендатора, немедленно принять все необходимые меры по устранению ее последствий.

2.2. Арендатор обязуется :

  • своевременно вносить арендную плату;
  • пользоваться зданием в соответствии с его назначением;
  • поддерживать здание в исправном состоянии;
  • производить за свой счет текущий ремонт здания и нести расходы на его содержание;
  • при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщить об этом Арендодателю;
  • не проводить реконструкции здания, переоборудования и других капитальных работ без письменного разрешения Арендодателя;
  • вернуть Арендодателю при прекращении настоящего договора здание в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа. Указанное обязательство будет исполнено после предоставления Арендодателю здания и подписания сторонами акта о передаче здания.

3. УЛУЧШЕНИЯ, ОТДЕЛИМЫЕ И НЕОТДЕЛИМЫЕ ОТ ЗДАНИЯ

3.1. Произведенные Арендатором отделимые улучшения здания являются его собственностью.

3.2. В случае, когда Арендатор произвел за счет собственных средств и с письменного согласия Арендодателя улучшения здания, неотделимые от него без вреда, Арендатор имеет право после прекращения настоящего договора на возмещение стоимости таких улучшений с учетом нормального износа.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае если Арендодатель не передал здание в указанный в п.2.1.1 срок, Арендатор вправе потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, в размере % от невозвращенной суммы за каждый день просрочки.

4.2. В случае неисполнения Арендодателем п.2.1.3 Арендатор вправе потребовать соразмерного уменьшения арендной платы, указанной в п.1.3 настоящего договора.

4.3. В случае несвоевременного возврата Арендатором здания Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату за срок пользования не возвращенным вовремя зданием и неустойку в размере % от суммы, указанной в п.1.3 настоящего договора.

4.4. За каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере % от суммы задолженности.

4.5. Все споры и разногласия между сторонами решаются путем переговоров, в случае их не урегулирования споры рассматриваются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. Арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока настоящего договора (п.1.2) имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. При этом Арендатор обязан в письменной форме уведомить Арендодателя о желании заключить такой договор в следующий срок: .

5.2. Настоящий договор составлен в экз. и вступает в силу с момента государственной регистрации.

5.3. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию Арендодателя с возмещением причиненных Арендодателю убытков, а Арендатор – выселен из передаваемого в аренду здания в следующих случаях:

5.3.1. При использовании здания в целях, не соответствующих настоящему договору.

5.3.2. Если Арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние здания.

5.3.3. Если Арендатор не внес арендную плату более 2-х раз подряд по истечении установленного срока платежа.

5.4. Договор аренды, может быть, расторгнут судом досрочно по требованию Арендатора с возмещением причиненных Арендатору убытков в следующих случаях:

5.4.1. Если Арендодатель не производит капитального ремонта в установленные сроки.

5.4.2. Если здание в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

5.5. Настоящий договор, может быть, расторгнут досрочно судом по другим причинам, установленным действующим законодательством РФ.

6. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель

Арендатор Юр. адрес: Почтовый адрес: ИНН: КПП: Банк: Рас./счёт: Корр./счёт: БИК:

7. ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель _________________

Арендатор _________________



СХОЖИЕ СТАТЬИ