Съем жилья всегда являлся неразрешимой проблемой, поскольку связан он не только с финансовыми, но и с морально-правовыми аспектами, требуя от участников процедуры найма кристальной честности и добропорядочности в отношении друг друга, чего добиться удается далеко не всегда.

В целях защиты собственных интересов лица, занимающиеся сдачей жилья в аренду по закону, а также те, кто планирует снять жилье, либо не знает, как сдать квартиру в аренду , прибегают к помощи, так называемых, риэлторов - граждан, занимающихся поиском и юридическим оформлением сделок по аренде и продаже жилой площади. Естественно, что за свои услуги посредники требуют плату, которая иногда столь высока, что составляет, чуть ли не все вознаграждение за сдачу, либо съем квартиры.Поэтому работать с посредниками могут позволить себе далеко не все, многие по-прежнему распоряжаются своим, либо чужим имуществом исключительно на доверии.

В том же случае, когда доверительные отношения между сторонами вопроса, в силу недостаточного знакомства их между собой, невозможны, возникает необходимость в поиске иного пути решения вопроса, к примеру, составления обычного договора аренды, не требующего присутствия юриста, но, тем не менее, позволяющего юридически оформить такую непростую процедуру, как сдача квартир в аренду по закону.

Для составления договора о съеме-сдаче жилья в аренду юридического образования не требуется, достаточно знаний о том, что он заключается исключительно в письменной форме. Договор гарантирует сторонам, вступающим в сделку в отношении аренды жилья, защиту от посягательств, выполняя при этом своего рода роль свода правил по поводу того, что разрешено, а чего допускать не рекомендуется договаривающимся сторонам. Занимаясь поиском того, как официально сдать квартиру в аренду, как раз таки стоит особое внимание уделить упомянутому договору.

Что должен включать в себя договор аренды жилья, заключаемый арендатором и арендодателем без каких-либо посредников:

1. полные инициалы, как арендатора, так и арендодателя, паспортные данные, указание постоянного места жительства - прописки, номера и серии паспорта, когда и кем он был выдан;
2. четкое определение предмета договора, в частности, квартиры, комнаты в общежитии, дачи, либо частного дома;
3. описание внутреннего и внешнего состояния жилья - жилое, нежилое, требующее ремонта и тому подобное. Обязательны к указанию в договоре такие нюансы, как наличие мебели и техники в сдаваемом жилье, описание ее состояния. Кроме того, немаловажным является указание количества комнат, размера жилой площади, состояния в котором находится сантехника, проводка и тому подобные мелочи;
4. должна быть грамотно и понятно прописана сумма, которую арендатор обязан уплатить за арендуемое жилье, срок аренды, точная дата внесения арендной платы, а также прописаны возможности ее повышения. Немаловажным является указание того, в какие сроки арендодатель обязан предупредить квартиросъемщика об отказе ему в аренде. Фактически он это обязан сделать не позже, чем за 2 недели до выселения, в идеале за месяц. Должно быть указано время, на которое арендуется помещение - от 1 месяца до 5 лет. Отсутствие подобного указания позволяет арендатору рассчитывать на доведение времени его аренды до 5 лет, в том числе и по решению суда;
5. в договоре должен быть определен размер задатка, а также указано за чей счет будет проводиться текущий, либо капитальный ремонт.

Такое подробное содержание договора аренды не позволит арендодателю, либо арендатору причинить моральный и имущественный вред друг другу, поскольку исключает наличие у них такой возможности и решает вопрос с тем, как законно сдать квартиру в аренду.

Регистрация договора, налогообложение

Боятся заключения договора, не следует, поскольку он оформляется исключительно для личного спокойствия и регистрируется по желанию одной из сторон. Регистрация, то есть уведомление соответствующих органов о том, что квартира находится в аренде, не несет никаких финансовых нагрузок, являясь лишь официальным подтверждением состоявшегося факта.

Важным аспектом сдачи жилья в аренду является необходимость уплаты налога на получаемый доход. Размер налога составляет 13% от общей полученной в качестве арендной платы суммы. Обойти подобное правило, сотрудничая с посредниками практически невозможно, поскольку риэлтор имеет дело исключительно с юридически чистыми операциями, получая с этого доход, что еще раз говорит не в пользу использования посредников, вновь подымая вопрос о том, как по закону сдать квартиру в аренду, не причинив себе убытков.

Другое дело, что вполне легально можно сдавать квартиру не заботясь о заполнении налоговой декларации, поскольку узнать о том, что собственник жилья, использует его не для собственного проживания, налоговая инспекция может только от недоброжелателей, служащие налоговой инспекции по квартирам не ходят и опрос по поводу того, в чье собственности находится квартира не проводят, главное чтобы у съемщиков было все в порядке с документами.

Еще одним выходом является регистрация арендодателя в качестве индивидуального предпринимателя, для которого сумма налога понижается до 6%. Получив патент, собственник жилья может смело сдавать его в аренду, никоим образом не нарушая при этом закон.

Как правильно сдать квартиру в аренду

Договор коммерческого найма жилья предусматривает передачу нанимателю конкретной квартиры, которая приспособлена для проживания, владельцем имущественного объекта. При этом основными обязанностями нанимателя являют...

Договор коммерческого найма жилья

Действующее Законодательство РФ регулирует отношения, возникающие в результате найма жилого помещения на коммерческой основе. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается между сторонами: собственником помеще...

Договор жилищного (социального) найма

В последние годы в РФ стали чаще стали предоставлять жилье по договору социального найма. Договор найма жилищного помещения - договор, согласно которому собственник жилого помещения предоставляет другому лицу жилье во вл...

22.03.2019 - Виктор Фотов

Мы снимаем квартиру уже год кран начал течь кто должен ремонтировать?

22.03.2019 - Григорий Лозян

Здравствуйте! Можно ли по закону договор аренды на квартиру между родственниками не заключать? И законно это?

03.02.2019 - Ярослав Швец

03.02.2019 - Ярослав Швец

В каком состоянии должно быть жилье, сдаваемое в социальную аренду и существует ли закон, регламентирующий условия такой аренды? Кто получает деньги за социальную аренду?

15.11.2017 - Раиса Богданова

моя знакомая с дочкой снимает комнату в двухкомнатной квартире.пол года назад умерла соседка.у своих собственников она поинтересовалась- будут ли они продавать,ответ отрицательный.6месяцев прошло и они теперь хотят продавать.зимой очень тяжело снять подходящее жилье раньше нельзя было выселять во время отопительного сезона-а сейчас?

03.10.2017 - Наталия Максимова

Здравствуйте! Снимаем квартиру, официально по договору. Арентодатель говорил что у него проблемы с сантехникой, но в договоре это не указал. А со временем проблемы с сантехникой увеличились. обязаны ли мы решать эту проблему? или это проблема арентодателей?

Ответ на вопрос дан по телефону.

12.07.2017 - Вероника Калинина

Тема моего вопроса: Гражданское право (Жалобы, претензии, споры, иск, договора) прямо сейчас.

Ответ на вопрос дан по телефону.

27.06.2017 - Денис Батыров

не внесли плату за месяц говорят что через 2 недели съедут тогда расчитаются

Ответ на вопрос дан по телефону.

21.06.2017 - Николай Райнис

здравствуйте! я сдаю квартиру в наем уже полтора года. недоброжелательные соседи заявили в полицию что я не плачу налоги. Занимается ли этим полиция или другие органы

Ответ на вопрос дан по телефону.

15.06.2017 - Артур Филюнин

Тема моего вопроса: Недвижимость (Сделки, оформление, споры с ЖКХ) прямо сейчас.

13.06.2017 - Владимир Шкандыбин

Уважаемая, Мне сказали, что если у съемщика жилья рождается ребенок, то выселить его невозможно при отсутствии договора аренды. Это правда? Спасибо,

30.05.2017 - Жанна Фролова

Здравствуйте!А могу ли я сдавать квартиру не уплатив налога? Я где-то слышал,что если составить договор на 11месяцев,то и налог платить не обязательно.

Ответ на вопрос дан по телефону.

06.05.2017 - Никита Кострюков

Здравствуйте! хочу снять квартиру через агенство, а они просят сначало оплатить комиссию а потом уже ехать смотреть квартиру. они говорят что есть закон новый.

Ответ на вопрос дан по телефону.

17.04.2017 - Михаил Трошко

здравствуйте! у меня такой вопрос интересует, у нас ТСЖ, я п

21.03.2017 - Юлия Козлова

Здравствуйте,меня зовут,я военный и снимаю жилье.Хочу оформить документы на возврат денег,в части это возможно,но хозяйка противится из-за налогов,и из-за того,что боится потерять какое-то там пособие.Возможно ли мне это оформить не в ущерб ей?

Ответ на вопрос дан по телефону.

18.03.2017 - Василий Лилин

сумму дохода от сдачи жилья можно уменьшить на коммунальные платежи?

Ответ на вопрос дан по телефону.

Но во всем многообразии такой сделки очень трудно не заблудиться. И в нашей сегодняшней статье мы вам в этом поможем.

Как снять квартиру, чтобы не обманули?

Алгоритмов мошеннических действий, как со стороны снимающей, так и со стороны сдающей жилье стороны великое множество, и чтобы уберечься от них нужно помнить следующее:

1. Если арендатор просит задаток за большой срок – это должно насторожить, ведь по закону предоплата может взиматься только при регулярной несвоевременной оплате и не должна превышать двухмесячный платеж.
2. Если субъект сдающий жилье не может документально подтвердить право собственности, причем оригиналом соответствующего свидетельства, не следует заключать договор. Любая неточность в определении местоположения и права собственности на квартиру делает его недействительным.
3. Если стоимость сдачи объекта меньше, чем в общей массе по району для квартир с сопоставимыми характеристиками – это должно насторожить, так как может быть приманкой.
4. Если сдающее лицо уклоняется от письменного оформления отношений, якобы чтобы не платить налог, и предлагает снизить цену, делать это недопустимо. Даже если мошеннических действий не будет, может наступить ответственность за содействие в неуплате обязательных сборов в пользу государства.
5. После осмотра квартиры можно пройти по соседям и представившись потенциальным покупателем ненавязчиво поинтересоваться квартирой, которую сдают и ее владельцем. Особенно полезными в этой ситуации будут соседи снизу.
6. Чтобы отсечь агентское предложение следует требовать паспорт и правоустанавливающий документ, на лицо которое показывает квартиру, или доверенность, если сдачей занимается не собственник.

Следующее видео также содержит консультацию профессионального риэлтора по вопросу того, как не дать себя обмануть при аренде квартиры:

Самое время поговорить о том, какие законы об аренде действуют в сфере сдачи жилья.

Закон об аренде жилья

Законодательно процесс взаимоотношений между лицом, сдающим свое недвижимое имущество и лицом, его снимающим регулируется Гражданским кодексом РФ, регламентирующим все значимые моменты таких отношений. Рассмотрим важные моменты, вытекающие из текста ГК РФ и касающиеся арендных отношений.

1. Все продукты жизнедеятельности субъекта, полученные им в пределах арендованного недвижимого имущества, принадлежат одному ему, если другое не декларировано порядком оплаты или не запрещено законом:
   • определенная часть от полученных продуктов деятельности арендатора в натуральном или денежном выражении может быть применена для оплаты;
   • снимаемая недвижимость должна использоваться по назначению, то есть нельзя оборудовать производство или офис в жилом или проживать в нежилом помещении.
2. Если информация описывающая местоположение объекта, сдаваемого в наем и права собственности на него не позволяет однозначно определить, о чем идет речь договор считается незаключенным. То есть при неполном или неточном указании адреса или его несоответствии записи в Свидетельстве о регистрации права собственности, сделка будет признана недействительной.
3. Оформлять недвижимость в аренду вправе не только хозяин, но и лицо, имеющее на это доверенность.
4. В письменной форме сделка найма должна быть обязательно оформлена при продолжительности отношений больше года или если одна из сторон юридическое лицо.
5. При передаче вместе с недвижимым имуществом каких-либо предметов и объектов (мебель, техника и пр.) вместе с ними должна быть передана техническая и сопроводительная документация. При ее отсутствии наниматель может отказаться от сделки или потребовать компенсации, ссылаясь на невозможность эксплуатации арендуемого имущества в полной мере.
6. Лицо, сдающее квартиру, отвечает по закону за все недостатки, которые проявились при эксплуатации жилья, при условии не причастности к этому арендатора. Причем ответственность наступит без разницы знал ли он об этих дефектах до момента оформления отношений или нет.
7. Если есть ограничения по владению сдаваемым объектом, этот факт должен быть указан заблаговременно. В противном случае на основании вскрывшихся обстоятельств с требованием возмещения ущерба.

О правилах сдачи жилых помещений в аренду вы узнаете из следующего видеосюжета:

Особые виды найма

Муниципальная квартира

Если нет официального права собственности на квартиру и при проживании на основе договора социального найма, то есть тогда, когда и находится в распоряжении городской администрации, сдать в наем её можно, но при условии соблюдения нескольких обязательных условий:

1. Оформить договор поднайма (субнайма), имеющий следующие особенности:
2. Получить согласие фактического владельца, то есть городской администрации в лице руководителя Департамента или управления жилищной политики соответствующего округа территориальной единицы (поселка, города и т.п.), для чего:
   • оформить стандартизованное заявление с запросом о возможности сдачи помещения в наем, подписанное всеми жильцами, которые включены в ордер или договор социального найма жилого помещения;
   • дождаться ответа на запрос с согласием или аргументированным отказом, причиной которого может стать недостаточная жилая площадь для размещения арендатора, исходя из утвержденных нормативов.
3. договор оформляется в письменной форме, также как при прямой аренде;
   • регистрация документа у нотариуса не требуется;
   • количество экземпляров соответствует числу сторон и передается: в муниципалитет, нанимателю и поднанимателю;
   • поднаниматель не вправе пользоваться жильем самостоятельно;
   • если период найма не определен, он составляет один год.

Напомним, что о том, какие документы нужны для или , вы можете узнать из специального материала.

Служебное жилье

Служебное помещение выдается конкретному сотруднику или служащему исходя из его индивидуальных взаимоотношений с его работодателем. Законодательный запрет на сдачу в наем, аренду или отчуждение жилья, находящего в пользовании как служебное помещение, устанавливает статья 100 Жилищного кодекса РФ. А если такие отношения будут заключены, даже при условии оформления договора, они будут признаны недействительными, а все выплаченные средства необходимо будет вернуть добровольно или в судебном порядке.

Специфическим термином, связанным с наймом служебного жилья, является справка о сдаче служебного помещения (например, военнослужащим), которая по своей сути представляет документ, выданный служащему по факту сдачи жилого помещения после его освобождения в связи с переездом к другому месту прохождения службы или по иным причинам.

Данный документ выдается специализированными органами и подтверждает фактическое освобождение занимаемой квартиры, что будет являться причиной для предоставления другого служебного жилья в наем.

Аренда недвижимости с последующим выкупом

Практика гражданских взаимоотношений, в части сдачи жилого помещения в наем с последующим постепенным выкупом, имеется, но характеризуется высокой сложностью документального оформления обязательств сторон и взаимными рисками.

Сложные моменты, которые должны найти соответствующее отражение в тексте договора, заключаются в следующем:

1. Нет четкого законодательного регулирования подобных сделок с недвижимостью, так как они являются гибридной формой между наймом и куплей-продажей.
2. В связи с длительным характером отношений, сложность заключается в определении продажной стоимости квартиры, без которой договор не будет иметь законной силы. В связи с возможностью изменения стоимости в долгосрочной перспективе, а рассрочка оформляется сроком до 5 лет, сумма выкупа устанавливается выше текущей цены, что не всегда выгодно арендатору.
3. За время аренды с выкупом жилье может быть обременено, даже если на момент заключения соглашения этого не было, в результате чего передача права собственности станет невозможной по причине наличия совладельца не давшего согласия. Этот пункт должен быть четко регламентирован, во избежание конфликта интересов сторон.
4. До того момента, как сумма будет выплачена в полном объеме, отношения носят характер найма и при разрыве договора по желанию одного из субъектов на законных основаниях, все уплаченные деньги останутся у хозяина квартиры и возвращены быть не могут, так как приравниваются к арендной плате.
5. За время осуществления выплат собственник может поменять принятое решение о передаче права собственности, это следует предусмотреть.

Не менее важной является и такая проблема, как штраф за незаконную сдачу жилья и возможность сдачи квартиры или другого помещения в найм без уплаты налогов, о чем мы и поговорим далее.

Налоги и штрафы

Итак, может ли идти речь об НДФЛ от сдачи квартиры (иного помещения) в аренду у физического лица? Прибыль, получаемая от сдачи квартиры в наем, является доходом физлица и подлежит налогообложению на общих основания в размере 13% от полученной суммы. Процентная ставка налога может быть уменьшена тогда, когда в качестве сдающего в аренду лица выступает предприниматель, не образующий юридического лица или попросту ПБОЮЛ. Если выполнить такую уловку, то налог с прибыли составит всего 6%, но потребуется дополнительная уплата 1% от дохода в Фонд социального страхования.

Налог не платиться субъектом, сдающим квартиру в том случае, если арендатором является юридическое лицо, которое должно самостоятельно сделать необходимые выплаты в ФНС.

Заплатить налог на прибыль арендодатель должен до 30 апреля следующего за отчетным годом, то есть налог за 2015 год следует оплатить до 30.04.2016 г. Если этого не произойдет штраф составит по 5% от суммы, которая утаена от сбора, за каждый месяц просрочки, но не более 30% или полугода просрочки.

После того, как просрочка по налоговому сбору превысит 181 день пеня будет исчисляться в 10% от суммы, не уплаченной в ФНС и так далее. Минимальный размер штрафа составляет 1000 рублей, а максимальный – не ограничен. Просто если сумма штрафа станет несоизмеримо большой, то наступит уголовная ответственность со сроком наказания в виде лишения свободы до трех лет.

Помните, аренда недвижимости требует повышенного внимания как со стороны съемщика, так и со стороны арендодателя. Важно учесть все нюансы, в особенности, когда речь идет о или

О том, что ожидает людей, которые на платят налоги со сдачи в аренду жилья, вы узнаете, посмотрев следующее видео:

Любые сделки с имуществом, в том числе и при сдаче в аренду, регулируются определенными законодательными актами . При сдаче жилплощади в аренду или наем собственнику необходимо руководствоваться такими двумя основными документами:

1. Жилищный кодекс РФ – в этом документе прописаны основные правила пользования жильем и ответственность за их нарушение.
2. Гражданский кодекс РФ – вопросам сдачи недвижимости посвящены отдельные главы этого документа:

Ответственность

В законодательстве не предусмотрено отдельной статьи или закона, которые бы содержали . Однако в случае такого нарушения наказание будет применяться по следующим основаниям:

• несдача декларации (ст. 119 НК РФ);
• неуплата налогов .

Налоговый кодекс РФ Статья 119. Непредставление налоговой декларации (расчета финансового результата инвестиционного товарищества)

1. Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации в налоговый орган по месту учета

   влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей.

2. Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок

   влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления.

Если в первом случае ответственность устанавливается только налоговым законодательством , то во втором это может происходить как на основании НК РФ, так и по УК РФ.

В зависимости от тяжести правонарушения предусмотрена ответственность.

Взыскание общей суммы всех неуплаченных налогов – эта мера является обязательной и применяется всегда. Кроме величины самого налога придется еще уплатить и пеню за каждый день просрочки.

Наложение штрафа за непредоставление декларации в размере 5% от величины задолженности. При этом его минимальный размер составляет 1000 руб., а максимальный – 30% от долга.

Наложение штрафа за неуплату налога – его размер составляет:

Уголовная ответственность – конкретная мера устанавливается ст. 198 УК РФ и зависит от тяжести нарушения.

Если размер задолженности по налогам составляет более 600 тыс. руб. за три года, то могут применяться такие меры:

• штраф в размере от 100 до 300 тыс. руб.;
• принудительные работы (сроком до года);
• арест на период до полугода;
• лишение свободы на срок до года.

Если долги по налогам относятся к категории особо крупных (то есть превышают сумму 3 млн. руб. за три финансовых года подряд), то ответственность ужесточается:

• штраф в размере от 200 до 500 тыс. руб.;
• принудительные работы или лишение свободы на период до трех лет.

Этот перечень мер – исчерпывающий, никакой другой ответственности за неуплату налогов не предусмотрено. Например, собственника не смогут выселить из его жилплощади или отобрать ее .

Несмотря на наличие в законодательстве такой серьезной ответственности за незаконную сдачу недвижимости на практике она применяется редко.

Это связано с тем, что доказать факт правонарушения очень сложно , ведь для этого нужны документальные подтверждения того, что жилплощадь действительно кому-то сдается.

Если учесть, что это не входит в интересы обеих сторон сделки, найти такие документы очень сложно.

О том, как быстро и правильно , вы можете узнать из нашей статьи.

Пошаговая инструкция

Если собственник все же принял решение об официальной сдаче недвижимости в аренду или наем, ему необходимо знать, как правильно провести эту процедуру. Примерный алгоритм действий следующий:

Шаг 1. Подготовка жилья к сдаче квартирантам. На этом этапе нужно сделать помещение максимально привлекательным для съемщиков: провести косметический ремонт (при необходимости) и обеспечить наличие дополнительных удобств (например, провести интернет и установить кондиционер).

Шаг 2. Поиск съемщика – это можно сделать как самостоятельно, так и при помощи специального риелторского агентства. Поиски могут осуществляться по множеству каналов: при помощи СМИ, интернета, знакомых или друзей. О том, о сдаче жилплощади, вы можете прочитать на нашем сайте. С потенциальными жильцами необходимо провести осмотр жилья и рассказать им обо всех преимуществах и недостатках жилья.

Отдельно стоит затронуть вопрос относительно наличия долгов по коммунальным платежам . Конечно, их уплата не переходит на съемщиков, однако стороны могут в добровольном порядке решить этот вопрос. Например, согласовать погашение части долга в счет уплаты стоимости аренды или переведение задолженности на собственника.

Шаг 3. Подготовка необходимых документов.

Для проведения сделки аренды или найма жилого помещения понадобятся:

• паспорт наймодателя;
• паспорт нанимателя;
• документы, подтверждающие право собственности.

Размер отчислений

Как уже отмечалось, главная причина, по которой собственники сдают кнедвижимость неофициально – это необходимость уплачивать с получаемых денег налог. Этот вид поступлений является доходом, поэтому он облагается НДФЛ . Ставка этого налога, в зависимости от плательщика, установлена на уровне:

• 13% — если доходы получает гражданин России;
• 30% – если получателем является иностранный гражданин.

Очевидно, что в каждом из этих случаев получается немаленькая сумма.

Однако есть несколько вполне законных способов уменьшить размер необходимых отчислений.
Для этого нужно зарегистрироваться в налоговой в качестве ИП и выбрать одну из доступных систем налогообложения:

1. УСН . В этом случае собственник станет предпринимателем и от получаемого дохода сможет платить меньше отчислений – 6%. Однако ежегодно нужно будет вносить дополнительную сумму на обязательные страховые взносы.
2. – при этом необходимости платить налоги вообще не будет, однако за патент придется отдать приличную сумму (точная стоимость зависит от конкретного региона). К затратам на приобретение патента также можно прибавить взносы в фонды.

Менее законным способом уменьшения величины налога является занижение в договоре величины платы за жилье.

Однако при этом собственник рискует, ведь в случае неуплаты он сможет взыскать с жильца только ту сумму, которая указана в договоре.

О том, что включает в себя , вы можете узнать из нашей статьи.

Через агентство

Чтобы облегчить процесс сдачи квартиры , собственники могут воспользоваться услугами агентства и заключить договор с риэлтором. В этом случае также можно сдать жилье официально, при этом основную часть работы возьмет на себя посредник. В частности, на него могут быть возложены следующие обязательства:

• подготовка всех необходимых для проведения сделки документов;
• поисков потенциальных жильцов;
• организация рекламы жилья;
• проведение показа;
• оформление договора.

В услуги риелтора может быть включено еще и множество других обязательств – более точно они закрепляются в договоре с агентством.

При желании также можно будет застраховать квартиру и все находящееся в ней имущество от возможного ущерба.

Единственный недостаток данного способа – необходимость оплачивать услуги агентства .

Однако если обратиться в надежную компанию с хорошей репутацией , то преимущества от этого значительно перевесят финансовые потери.

Официальная сдача недвижимости не пользуется среди собственников особой популярностью, поскольку в результате этой сделки необходимо совершать отчисления по налогам в бюджет.

Однако риски для обеих сторон найма или аренды при этом также минимальны, поскольку официальный договор гарантирует соблюдение всех их прав и обязанностей.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

​Российское законодательство разрешает людям получать доходы от жилья, сдаваемого в аренду. В Жилищном Кодексе определены основные правила проведения такой операции: кто имеет право сдавать квартиру в аренду, какие есть права у нанимателя и арендодателя, что может послужить причиной досрочного прекращения договора аренды. И хотя законодательство не обязывает сдавать жилье исключительно после составления договора, такой документ во многом необходим, чтобы минимизировать возможные риски как для нанимателя, так и для человека, сдающего жилье.

Сегодня мы подробно поговорим о том, как правильно сдавать квартиру в аренду, как это делать самостоятельно и по закону, с уплатой всех причитающихся налогов.

С какими рисками может столкнуться арендодатель?

Неофициальная аренда чревата множеством проблем. Могут возникнуть трудности с государственными органами, это также может привести к серьезной порче квартиры и даже ее потере.

Основные риски:

1. Штрафы и уголовное наказание. Согласно нормам законодательства, доходы от квартиры, сдаваемой в аренду, подлежат налогообложению. Если выяснится, что арендодатель не предоставлял налоговую декларацию и не платил налоги, ему грозят немалые штрафы и даже лишение свободы сроком от полугода (при сумме неуплаченных налогов от ста до пятисот тысяч) до трех лет (при сумме неуплаченных налогов в размере полумиллиона рублей и выше).
2. Порча имущества или квартиры. Если жилье сдавалось без соответствующего договора, потом очень трудно доказать, что из квартиры пропала какая-то техника, что окна и двери раньше были целы, а на стенах не было следов краски и фломастеров.
3. Неожиданные расходы. Они могут появиться, если наниматель оставит после себя долги за коммунальные услуги. Самыми большими могут оказаться счета за телефонную связь, например, если наниматель решит «поболтать» с кем-нибудь из родственников, живущих на другом конце света.
4. Обман со стороны нанимателя. Известны случаи, например, когда снимал жилье один человек, а в квартире оказывались совсем другие люди, которые составили договор уже с нанимателем, без согласия на то собственника. В некоторых квартирах могут, например, открыть бордель, или же заселить туда группу приехавших на заработки граждан соседних стран (под одной крышей могут проживать до 20 человек).

Пошаговая инструкция, как легально сдать квартиру

Оформляем страховку

Первое, что нужно сделать, прежде чем сдавать квартиру в аренду, это ее застраховать. Это позволит хозяевам чувствовать себя более уверенно. В страховке необходимо предусмотреть варианты затопления, возгорания, взрыва бытового газа, порчи внутренней отделки. Следует учесть, что на жилье, сдаваемое в аренду, действует повышенный коэффициент страховки.

Получаем согласие собственников, соседей или арендодателей

Чтобы сдать жилье, нужно получить согласие всех собственников квартиры, а в некоторых случаях законом предусмотрено согласование такой операции с соседями или арендодателем.

Согласие арендодателя необходимо, если сдается:

• муниципальная квартира;
• неприватизированная комната в «коммуналке»;
• неприватизированная квартира.

Согласие соседей необходимо, если сдается:

• приватизированная комната в коммунальной квартире;
• неприватизированная комната в коммунальной квартире;

Находим квартиросъемщиков

Удобнее всего найти нанимателя жилья через родственников или друзей. Однако не стоит бояться давать объявление через интернет или печатные источники. Другое дело, что при показе квартиры нельзя встречать посетителей одному, лучше предварительно позвать кого-то из близких или соседей. Нельзя сказать, что при сдаче жилья лучше отдавать предпочтение семейным парам или студенткам. Нет никаких универсальных способов предварительно узнать, насколько добросовестным окажется наниматель, скорее всего, это можно будет понять только после личной беседы. Существуют и некоторые специальные методы проверки нанимателей. Например, действительность паспортных данных можно проверить на сайте http://services.fms.gov.ru/ , а чтобы узнать платежеспособность человека, достаточно попросить у него справку о доходах.

Наниматель также может попросить у арендодателя документы, подтверждающие, что ему принадлежит квартира. Это право арендодателя - показывать такие документы или нет. Но ни в коем случае нельзя отдавать оригиналы нанимателю, пусть он просто посмотрит их и тут же вернет.

Составляем договор

Договор аренды или найма - основной документ, в котором прописываются все условия аренды, права и обязанности сторон сделки. Хотя часто этот договор называют именно договором аренды, нужно знать, что такой документ составляется только в том случае, если жилье сдают юридическому лицу, а вот в том случае, если жилье сдается лицу физическому, заключают договор найма. Первый подлежит обязательной регистрации, если оформляется сроком на год и более, а договор найма не подлежит обязательной регистрации ни при каких сроках оформления.

Необходимые пункты договора:

• кто заключает сделку (нужно указывать точные паспортные данные);
• каков размер арендной платы, сроки внесения денег, условия, при которых размер арендной платы может измениться;
• будет ли взиматься залоговая сумма, в каком случае хозяин может оставить средства себе;
• как часто будет проверяться квартира хозяином;
• кто будет оплачивать коммунальные услуги (если эту функцию берет на семя наниматель, нужно договориться о том, чтобы он сохранял все квитанции и показывал данные со всех счетчиков);
• какие есть ограничения в пользовании квартирой, электроприборами;
• будет ли осуществляться в счет оплаты за квартиру ремонт или покупка бытовой техники.

Обязательные пункты договора можно найти в Гражданском Кодексе Российской Федерации (в 34 и 35 главах). Такой договор можно составить и самостоятельно, но документ будет иметь большую юридическую силу, если он заключается у нотариуса.

Еще один важный совет : заключать договор найма желательно сроком, не превышающим 11 месяцев. В российском законодательстве еще остались отголоски советских правил сдачи и аренды жилья. Тогда в целях защиты арендатора законом было предусмотрено, что если наниматель прожил в квартире более 11 месяцев, то он может претендовать на проживание в квартире и после расторжения договора, например, при возникновении материальных трудностей, серьезной болезни, и суд вполне мог вынести решение в его пользу. Поскольку в современном законодательстве эти положения остались, лучше всего не заключать договор на больший срок.

Составляем акт приема-передачи квартиры

Это дополнительный документ, в котором указывается, какая техника и мебель находится в квартире на момент ее заселения новыми жильцами, в каком состоянии квартира. В акте следует указать как исправную технику, мебель, чтобы в случае поломки или порчи взыскать с нанимателя, так и сломанные приборы или испорченные детали квартиры, чтобы наниматель был уверен, что его потом не обвинят в порче вещей. Акт, как и договор, подписывается в двух экземплярах и остается на руках у каждой стороны.

Пишем расписки

После того, как договор составлен, акт приема-передачи подписан, следует передать нанимателям ключи, а взамен получить деньги за первый месяц проживания (или за несколько месяцев, а также залог, это все зависит от того, на каких условиях аренды сошлись стороны). Арендодатель может оставить нанимателю расписку, что он получил такую-то сумму в счет аренды жилья, а наниматель взамен дать расписку о получении ключей. В расписке должны быть указаны паспортные данные, стоять число проведения операции и подпись.

Решаем вопрос с налогами

Законодательство РФ предусматривает несколько вариантов налогообложения для тех, кто сдает свое жилье. Для физических лиц предусмотрена стандартная процедура уплаты НДФЛ. Индивидуальный предприниматель может выбрать несколько вариантов:

• оплачивать налоги на общем режиме налогообложения;
• оплачивать по упрощенной системе налогообложения;
• применять патентную систему налогообложения.

Если речь идет об общем режиме налогообложения, то арендодателю нужно будет отдавать налогами 13 процентов с дохода. Каждый год с первого января и до конца апреля нужно подавать в налоговые органы по месту прописки налоговую декларацию. Но для начала следует посчитать, какова прибыль с аренды, и какую сумму составляют положенные 13 процентов: эти деньги необходимо перевести в банк на счет налоговой (до 15 июля текущего года), а квитанцию о проведенной банковской операции отнести в налоговые органы вместе с документами, подтверждающими, что расчет был произведен верно (договор аренды, банковские выписки).

При сдаче в наем муниципальной квартиры может понадобиться регистрация в специальных учреждениях, работающих при муниципалитете, но это условие носит рекомендательный, а не обязательный характер.

Надо отметить, что эта пошаговая инструкция вполне жизнеспособна и позволяет сдать квартиру на законных основаниях, если заниматься этим самостоятельно, без привлечения компаний, занимающихся вопросами аренды жилья. Если обращаться в фирму, то о многих из этих пунктов можно будет не беспокоиться: там помогут и найти квартиросъемщика, и составить правильно договор, но налоговый вопрос все равно придется решать самостоятельно.

Если у вас остались какие-либо вопросы или вам требуется помощь в подготовке налоговых деклараций, то наш дежурный юрист готов оперативно вам в этом помочь.